В 2024 году юридическая фирма Sidley Austin и консалтинговый гигант Deloitte подписали договор аренды на 23Springs, блестящую 26-этажную башню в субмаркете Uptown в Далласе. Цифры казались историей возвращения: средняя арендная плата за офисы в городе росла.
Это не так. Или, скорее, цифры означали не то, что предполагало большинство людей. И этот разрыв между тем, что показывают первичные данные об арендной плате, и тем, что фактически платят арендаторы, искажает решения, принимаемые мэрами, кредиторами и корпоративными отделами недвижимости по всей стране.
Традиционная статистика аренды отвечает на обманчиво простой вопрос: «Какова средняя арендная плата за квадратный фут среди договоров аренды, подписанных в этом квартале?» На протяжении десятилетий средние показатели арендной платы были лучшим показателем рынка аренды и определяли, как экономисты, инвесторы, кредиторы и политики понимают коммерческие, розничные и промышленные рынки. Эти цифры влияют на важные решения — от того, как города устанавливают налоги на недвижимость до того, как кредиторы выдают кредиты и как предприятия решают, где расширяться или подписывать договоры аренды.
Более проясняющий подход – сравнение похожего с похожим в одинаковых местах и учет уступок арендаторам в плане аренды – рисует в Далласе иную картину. В лучшем случае арендная плата за офисы стагнирует. Эта разница имеет значение: когда бизнес-лидеры и политики полагаются на общие средние показатели, благодаря которым рынок выглядит более здоровым, чем он есть на самом деле, они могут принимать решения, основываясь на искаженной картине спроса. Бизнес-лидеры, решающие, где расширяться или сколько офисных площадей сохранить, смотрят на цифры, которые не отражают истинную стоимость (или истинную слабость) рынка.
Это не просто причуда Далласа. Это проблема измерения на национальном уровне.
Хотя средние показатели арендной платы могут служить приблизительным ориентиром для рынка в обычное время, они часто не соответствуют действительности, особенно в беспрецедентные времена. Спустя годы после Covid-19 они вводили в заблуждение.
Почему стандартная метрика не работает
Есть несколько причин, почему. Во-первых, эти средние значения не учитывают тех, кто подписывает договоры аренды. Во время и после пандемии многие арендаторы покинули старые периферийные офисы и переехали в новые здания, расположенные в лучших местах и с лучшими удобствами. В этих новых зданиях взималась более высокая арендная плата, и это изменение повышает средний показатель. Это может иметь место, даже если менее обеспеченные владельцы зданий незаметно снижают цены или улучшают условия. Традиционные показатели не могут отличить «арендная плата повсюду растет» от «подписывается больше договоров аренды на элитные здания».
Во-вторых, средние показатели арендной платы игнорируют тот факт, что аренда, которая на бумаге кажется дорогой, на самом деле может стоить со значительной скидкой. Арендодатели часто предлагают месяцы бесплатной аренды, а многие платят арендаторам за застройку своих площадей. На Манхэттене, например, доля общей стоимости аренды, выделяемая на субсидии на улучшение условий для арендаторов, примерно удвоилась за десятилетие до COVID и остается высокой. В последние годы периоды бесплатной аренды значительно расширились. Когда стандартные показатели ориентированы исключительно на первоначальную цену аренды, они игнорируют компромиссы, которые меняют стоимость аренды.
Это важно, потому что плохие данные приводят к плохим решениям. Например, мэр, который считает, что арендная плата за офисы растет, может настаивать на агрессивной переоценке и повышении налогов на недвижимость только для того, чтобы обнаружить, что рынок коммерческой недвижимости намного слабее, чем предполагают цифры. Кредитор, который выдает кредиты на основе лестных средних значений, может слишком поздно обнаружить, что залог был завышен. Команды по корпоративной недвижимости, принимающие решения о расширении, переезде или пересмотре условий аренды, также могут неправильно понимать истинную стоимость и спрос на помещения.
Коммерческая недвижимость находится в центре финансовой системы. Офисные башни, торговые центры и склады поддерживают миллиарды долларов в виде кредитов, муниципальных налоговых баз и корпоративных балансов. Когда показатели, используемые для оценки этих рынков, вводят в заблуждение, волновой эффект распространяется далеко за пределы владельцев: на банки, инвесторов, города и компании, которые решают, где располагаться и расти.
Новый способ измерения рынка
Чтобы создать более четкую картину рынка офисов, розничной торговли и промышленности, Columbia Business School и CompStak сотрудничают в разработке нового способа анализа общедоступных договоров аренды. Новый индекс аренды Columbia CompStak сравнивает аналогичные помещения в аналогичных местах с течением времени и измеряет чистую эффективную арендную плату, которую фактически платят арендаторы, после учета таких уступок, как бесплатные месяцы и надбавки на строительство. Он извлекает арендную плату, размер и срок аренды, структуру аренды, характеристики зданий и точное местоположение примерно из одного миллиона подробных договоров аренды, подписанных с 2010 года на офисную, торговую и промышленную недвижимость примерно в 130 крупных городах США. На каждом уровне индекс контролирует стабильные характеристики зданий и местоположений, а оставшуюся вариацию использует для отображения роста или снижения арендной платы с течением времени. Контролируя характеристики и расположение зданий, индекс изолирует фактические изменения арендной платы, а не изменения в том, какие здания сдают в аренду площади.
Что на самом деле показывают данные
Когда арендная плата анализируется с помощью этого индекса, рынок выглядит совсем по-другому. Например, на Манхэттене высотные здания сдаются в аренду. Средняя стартовая арендная плата в престижных районах продолжает расти, и легко предположить, что цены на аренду офисов наконец-то растут после многих лет работы на дому. Однако наши индексные данные показывают, что арендная плата за офисы на Манхэттене с поправкой на качество резко упала во время пандемии. К середине 2025 года они едва вернулись на круги своя. Рынок офисов Манхэттена даже не повернул за угол до второй половины 2025 года, когда арендная плата с поправкой на качество подскочила с примерно $71,60 за квадратный фут во втором квартале до $83,30 в четвертом. Рост арендной платы в элитных зданиях все еще продолжался, но многие здания с трудом заполняли площади.
В розничной торговле также, когда крупный флагманский магазин подписывает впечатляющий договор аренды в престижном торговом районе, средние валовые арендные ставки растут. Это создает впечатление, что рынок здоров. Однако, если качество и местоположение остаются неизменными, индекс розничной аренды показывает умеренный рост за последние 15 лет без устойчивой тенденции к росту. В то же время сектор промышленной недвижимости переживает настоящий бум. Пандемия увеличила спрос на логистические площади, поскольку домашние хозяйства и предприятия склонялись к онлайн-заказам и доставке точно в срок. В этом секторе наш последовательный индекс качества и традиционные измерения ясно отмечают сильный общенациональный рост арендной платы за склады, центры выполнения заказов и распределительные центры, который в последнее время несколько снизился из-за более высоких процентных ставок и волны нового предложения.
Коммерческая недвижимость всегда была непрозрачным рынком, где арендная плата устанавливается в ходе двусторонних переговоров, фиксируется в частных документах и сообщается с задержками. Когда аналитики смотрят только на средние показатели арендной платы, легко неверно истолковать состояние рынка и принять политические и инвестиционные решения на неправильной основе. Для бизнес-лидеров, кредиторов и политиков урок прост: основные цифры арендной платы не отражают полную картину о рынке коммерческой недвижимости. Решения об инвестициях, кредитовании, налоговой политике или офисной стратегии должны основываться на данных, отражающих фактические платежи арендаторов, а не только на средних показателях, которые доминируют в текущих рыночных отчетах.
Мнения, выраженные в комментариях Fortune.com, являются исключительно точками зрения их авторов и не обязательно отражают мнения и убеждения Fortune.
