Президент Дональд Трамп заявил, что он приказывает федеральному правительству купить ипотечные облигации на сумму 200 миллиардов долларов, чтобы снизить ставки по ипотечным кредитам в то время, когда американцы обеспокоены ценами на жилье, сообщает CBS News.
«Это снизит ставки по ипотечным кредитам, уменьшит ежемесячные платежи и сделает стоимость владения домом более доступной», — написал Трамп в сообщении Truth Social, объявляя о плане. Трамп заявил, что Fannie Mae и Freddie Mac, которые остаются под опекой правительства, имеют 200 миллиардов долларов наличными, которые будут использованы для осуществления покупок.
По данным CBS News, Трамп и его команда оказались под давлением, чтобы продемонстрировать, что они реагируют на гнев избирателей по поводу доступности жилья в преддверии ноябрьских промежуточных выборов. В прошлом месяце Трамп заявил, что планирует представить более широкие реформы в сфере недвижимости, а на этой неделе он также говорил о том, чтобы запретить институциональным инвесторам покупать дома на одну семью, по данным Associated Press, через Yahoo Finance.
Как должна работать покупка ипотечных облигаций правительством США на 200 миллиардов долларов
На самом базовом уровне план основан на простой взаимосвязи между рынком облигаций и рынком облигаций. По данным Брукингса, когда очень крупный покупатель вмешивается в покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), цены на эти облигации имеют тенденцию расти, а доходность падает, что может привести к снижению ставок по ипотечным кредитам для заемщиков.
Это тот же механизм, который ФРС использовала во время раундов количественного смягчения после финансового кризиса 2008 года и снова во время шока Covid, когда ФРС приобрела большое количество казначейских облигаций и MBS, чтобы снизить стоимость заимствований после того, как официальные процентные ставки достигли эффективной нижней границы.
Президент Дональд Трамп приказывает федеральному правительству купить ипотечные облигации на сумму 200 миллиардов долларов.
Шаттерсток
В документе Брукингского института о количественном смягчении после Covid говорится, что покупка MBS Федеральной резервной системой на сумму 1,33 триллиона долларов (почти 90% роста этого рынка в период с 2020 по 2022 год) помогла снизить ставки по ипотечным кредитам, стимулировать рефинансирование и стимулировать рост спроса на жилье.
Исследование Федерального резервного банка Канзас-Сити, цитируемое в этом документе, показало, что увеличение на 10 процентных пунктов доли ФРС в общих активах MBS может сократить спреды по ипотечным кредитам примерно на 40 базисных пунктов, давая представление о том, насколько влиятельным может быть централизованный покупатель.
Еще недвижимость:
Почему продажа дома вашему ребенку за доллар может иметь неприятные последствия. Перспективы коммерческой недвижимости на 2026 год: аналитики видят признаки восстановления Redfin говорит, что ставки по ипотеке и прибыль сейчас бьют по недвижимости Совет Дэйва Рэмси: 5 советов, которым должен следовать каждый, кто впервые покупает жилье
Рыночные экономисты видят здесь аналогичную потенциальную динамику, хотя предложенные Трампом 200 миллиардов долларов намного меньше, чем портфель MBS ФРС во время пандемии. Главный экономист Redfin Дэрил Фэйрвезер подсчитал, что программа такого масштаба может снизить на 0,25–0,5 процентных пункта типичную 30-летнюю фиксированную ставку по ипотеке.
По данным CBS News, это может привести к значительной экономии для домохозяйств, которые могут рефинансировать или совершать покупки, пока программа активна.
Почему план MBS президента Трампа может ударить по кошелькам покупателей жилья на долгие годы
В том же исследовании Брукингса, документально подтверждающем успех QE в снижении ставок по ипотечным кредитам, также утверждается, что крупномасштабные покупки MBS способствовали инфляции на рынке жилья, при этом стоимость домов резко выросла и способствовала общему ценовому давлению, которое Федеральной резервной системе позже пришлось подавлять агрессивным повышением ставок.
Когда более дешевые ипотечные кредиты выливают бензин на ограниченное предложение жилья, цены могут расти быстрее, чем доходы, что затрудняет покупку арендаторам и ведение переговоров нынешними домовладельцами, даже когда ежемесячные платежи кажутся более управляемыми в краткосрочной перспективе.
По мнению аналитиков Pepperstone, план Трампа по MBS на сумму 200 миллиардов долларов «может сократить ежемесячные платежи некоторых домохозяйств на сотни долларов в 2026 году», но он действует как краткосрочный политический стимул, который делает систему жилищного финансирования более зависимой от «слишком больших, чтобы обанкротиться» организаций и неявных государственных гарантий, по мнению аналитиков Pepperstone.
Связанный: Redfin дает ключевой прогноз рынка недвижимости на 2026 год
В их исследовательской записке предупреждается, что столь значительное расширение оставшихся портфелей Fannie и Freddie может противоречить нормативным ограничениям и усиливать долгосрочную волатильность ставок и жилья, вместо того, чтобы фундаментально исправить доступность.
Частные стратеги уже ожидают, что этот шаг «возобновит инфляцию цен на жилье», учитывая текущие ограничения предложения, даже если ему удастся снизить стоимость заимствований в краткосрочной перспективе, как сообщает CBN News.
Эта комбинация может со временем навредить покупателям жилья, заперев молодых покупателей в более высоких ценовых категориях, снизив будущую мобильность, поскольку все больше людей не хотят отказываться от дешевых ипотечных кредитов, и увеличив риск того, что следующий всплеск инфляции или повышения ставок ударит по еще более заемному рынку жилья.
На что обратить внимание по мере реализации ипотечной стратегии Белого дома
Если вы пытаетесь решить, переехать, рефинансировать или остаться на месте, я буду следить за некоторыми конкретными признаками.
Следите за ставками по ипотеке. Следите за еженедельными данными о средних 30-летних ставках по ипотечным кредитам от таких трекеров, как Freddie Mac и Ассоциация ипотечных банкиров, чтобы увидеть, приведет ли эта политика к устойчивому медвежьему движению или просто к кратковременному падению. По моему опыту, не стоит строить долгосрочный план, основываясь на реакции недельного заголовка. Послушайте Фанни и Фредди. Стоит следить за тем, что говорят Fannie Mae, Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное агентство жилищного финансирования, о темпах и размерах фактических покупок облигаций, поскольку, по мнению Брукингса, объявления и публикации в социальных сетях могут опережать фактическую реализацию. По данным Pepperstone, если покупки будут развиваться медленно или не достигнут 200 миллиардов долларов, влияние на вашу ставку может быть более умеренным, чем предполагает риторика Truth Social. Отслеживайте такие индикаторы, как индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller и компоненты недвижимости в индексе потребительских цен, чтобы увидеть, не приводит ли более дешевое финансирование просто к новому завышению цен. Если рост цен снова ускоряется, а ваш доход остается стабильным, это признак того, что эта политика может помочь существующим продавцам и владельцам больше, чем вам как покупателю или апгрейду. Как покупка государственных ипотечных облигаций может повлиять на разные домохозяйства
Если вы уже являетесь домовладельцем с ипотекой с относительно высокой процентной ставкой, я считаю, что эта политика может предоставить вам тактическую возможность. Согласно анализу Redfin, цитируемому CBS News, небольшое снижение ставок может позволить вам рефинансировать по более низкой фиксированной ставке, не продлевая срок и не снимая слишком много наличных, и это может вернуть реальные деньги в ваш ежемесячный бюджет.
Однако важно не рассматривать эту более низкую ставку как лицензию на принятие дополнительных долгов на ремонт или дискреционные расходы.
Если это ваша первая покупка, я был бы более осторожен. По данным Брукингса, история и исследования прошлых циклов смягчения показывают, что, когда дешевые деньги гонятся за дефицитом жилья, цены часто растут быстрее, чем любая выгода, полученная от немного более низкой ставки.
В этой ситуации имеет смысл сосредоточиться на собственном пороге доступности, а не на политических обещаниях: покупайте только в том случае, если оплата, даже по несколько более высокой ставке, комфортно соответствует вашему долгосрочному бюджету.
А если вы инвестор или домовладелец, это может улучшить ваши краткосрочные затраты на финансирование, одновременно увеличивая ваш долгосрочный политический риск, поскольку более широкое присутствие правительства на ипотечных рынках дает будущим регуляторам больше рычагов воздействия, по мнению Пепперстоуна.
Публикация президента Трампа Truth Social преподносит это как явную победу жилищного строительства, но история прошлых массовых покупок MBS предполагает компромисс: некоторое краткосрочное облегчение ваших платежей сейчас в обмен на более искаженный и более хрупкий рынок жилья, который может навредить вашему кошельку на долгие годы.
По теме: Berkshire Hathaway Уоррена Баффета прогнозирует изменения в сфере недвижимости
