У кредиторов есть предложение, которое звучит слишком хорошо, чтобы его отвергнуть. Они говорят, что заплатите немного больше при закрытии кредита, и вы получите более низкую ставку, которая позволит вам экономить деньги каждый месяц в течение срока действия вашего кредита. Для тех, кто впервые покупает, но уже устал, от этой уверенности трудно отказаться.
Но для многих покупателей выплата ипотечных баллов оказывается дорогостоящей ошибкой. Экономия реальная. Проблема в том, что большинство покупателей продают, рефинансируют или переезжают, прежде чем получить прибыль.
Что на самом деле представляют собой ипотечные баллы?
Ипотечный балл представляет собой комиссию, выплачиваемую заранее при закрытии и равную 1% от суммы кредита. При кредите в 400 000 долларов один балл стоит 4000 долларов. В обмен кредитор снижает вашу процентную ставку, обычно от 0,125% до 0,25% за пункт. Ежемесячная экономия скромная. Первоначальная стоимость – нет.
Вопрос, на который каждый покупатель должен ответить перед выплатой баллов, прост: сколько времени потребуется, чтобы вернуть эти деньги? Это число называется точкой безубыточности и является наиболее важным расчетом при принятии решения по ипотечным кредитам.
Еще о личных финансах:
Почему продажа ребенку дома за доллар может иметь неприятные последствия
Формула проста. Разделите стоимость баллов на ежемесячную экономию, которую они приносят. Результат — сколько месяцев вам нужно пробыть в доме без рефинансирования, прежде чем баллы окупятся. Продайте или рефинансируйте до этой даты, и вы потеряете деньги.
Как развивается математика
Давайте возьмем в качестве примера гипотетического покупателя, который покупает дом за 450 000 долларов. Она устанавливает ставку на уровне 6,75%, а затем платит два пункта (9000 долларов США), чтобы снизить ее до 6,25%. Ваш ежемесячный платеж уменьшается примерно на 156 долларов США. Это похоже на победу.
Но при ежемесячных сбережениях в 156 долларов вам понадобится около 58 месяцев, почти пять лет, чтобы окупить потраченные 9000 долларов. Если вы продадите жилье на четвертом году ради перевода на работу, вы потеряете около 2000 долларов и истощите резервы, которые могут вам понадобиться на ремонт или в чрезвычайных ситуациях.
Теперь подумайте, что вы могли бы сделать с этими 9000 долларами. Вложенные с исторической средней доходностью на фондовом рынке около 7%, эти деньги вырастут примерно до 12 600 долларов за пять лет. Баллы позволили сэкономить всего 7000 долларов США за тот же период. Альтернативные издержки сами по себе делают бизнес проигрышным.
Почему точка безубыточности наступает редко
Основная проблема заключается в том, что покупатели недооценивают, как долго они на самом деле пробудут там. По данным Redfin, типичный американский домовладелец остается в своем доме 12 лет. Кажется, достаточно времени, чтобы выйти на уровень безубыточности. Но 12 лет — это средний показатель среди всех домовладельцев, на который большое влияние оказывают домовладельцы старшего и старшего возраста.
Покупатели, впервые покупающие жилье, заселяются раньше. Они моложе, находятся на более раннем этапе своей карьеры и с большей вероятностью столкнутся с переездом работы, ростом семьи или изменением дохода. Многие также рефинансируют в течение первых нескольких лет, когда ставки снижаются. Каждое рефинансирование полностью исключает выгоду от первоначальных баллов. CFPB рекомендует покупателям моделировать несколько сценариев владения, прежде чем брать на себя обязательства по баллам, именно потому, что результат зависит от того, как долго кредит остается непогашенным.
Что кредиторы не всегда вам говорят
Предложения кредиторов по баллам ориентированы на пожизненную экономию при условии сохранения в течение 30 лет. Аргумент, который гласит: «Сэкономьте 30 000 долларов в течение срока действия кредита», технически точен. Там просто не упоминается, что вам необходимо сохранять кредит в течение 30 лет, чтобы его получить.
Красные флажки, на которые следует обратить внимание, когда кредитор слишком сильно давит:
Признаки того, что кредитор перепродает баллы. Графики сбережений за весь срок без указания даты безубыточности. Если вам покажут 30-летнюю цифру, но не дату, когда вы действительно начнете зарабатывать, спросите об этом прямо. Срочное давление. Срок действия предложений по баллам не истекает в одночасье. Кредитор, который создает искусственную срочность, — это кредитор, который не хочет, чтобы вы занимались математикой. Риск рефинансирования не упоминается. Если ставки снизятся и вы рефинансируете кредит в течение нескольких лет, баллы исчезнут. Любая честная презентация включает в себя этот сценарий. Просто оценка кредита. CFPB рекомендует получить как минимум три оценки кредита. Согласно исследованию Freddie Mac, покупатели, совершающие покупки у нескольких кредиторов, могут сэкономить от 600 до 1200 долларов в год. Более разумные альтернативы покупке баллов
Для покупателей, которые хотят более низкую ставку без авансового риска, есть лучшие варианты. Кредиты кредитора работают наоборот: вы принимаете немного более высокую ставку в обмен на возврат денежных средств при закрытии сделки, что компенсирует другие авансовые затраты. Сохраняйте ликвидность на случай ремонта и чрезвычайных ситуаций, которые почти всегда происходят в первый год.
МоМо Продакшнс/Gettyimages
Стоит спросить о покупках застройщика в новостройках. Покупка 2-1 временно снижает вашу ставку на первые два года, при этом стоимость оплачивается застройщиком. Для покупателей, использующих кредиты FHA или VA, часто доступны конкурентоспособные ставки без уплаты каких-либо баллов.
Единственный вопрос, который следует задать себе перед выплатой баллов
Прежде чем вы согласитесь выплатить баллы, попросите своего кредитора предоставить вам письменную таблицу безубыточности, показывающую точное количество месяцев, необходимых для возмещения затрат. Затем смоделируйте три сценария: что произойдет, если вы продадите товар через три года, пять лет и семь лет.
Затраты на закрытие уже составляют от 2% до 5% от суммы кредита. При покупке на сумму 400 000 долларов это составляет от 8 000 до 20 000 долларов США без добавления одного балла. Дальнейшее истощение резервов в погоне за снижением ставок, которое может никогда не окупиться, является одной из наиболее распространенных ошибок, которые совершают покупатели впервые, и которых можно избежать.
Ежемесячный платеж – не единственная цифра, которая имеет значение. Дата баланса. Узнайте, прежде чем подписывать.
Связанный: Дэйв Рэмси бьет тревогу по поводу серьезной проблемы Medicare
