В течение прошлого года эксперты предсказывали относительно стабильный рынок недвижимости в 2026 году. Хотя это не вызывает ажиотажа начала 2020-х годов, оно также не вызывает некоторой волатильности, с которой инвесторы-ветераны столкнулись за последние два десятилетия.
Ровный рынок недвижимости лучше всего подходит инвесторам с прочными фундаментальными показателями. Часто это не приносит самой впечатляющей прибыли, но возможность защититься от негативных последствий и одновременно создать долгосрочное богатство всегда привлекательна. Единственным реальным разрушительным фактором для этого типа рынка является «событие черного лебедя», редкое, сильное событие, которое меняет ландшафт. Война в Иране уже стала таковой, и Дэйв Мейер из BiggerPockets говорит, что она уже меняет траекторию рынка жилья.
«Как война в Иране влияет на рынок недвижимости? Я уже много лет говорю, что событие «черный лебедь» всегда может кардинально изменить динамику рынка недвижимости. Что ж, вот оно», — сказал Мейер в пятничном выпуске подкаста BiggerPockets Real Estate.
Мейер добавил: «За последний месяц война изменила траекторию ставок по ипотечным кредитам, инфляции, потребительского доверия и многого другого. И, конечно, все эти факторы повлияют на стоимость домов. И внимание, спойлер, влияние, вероятно, будет не очень хорошим».
Обновление BiggerPockets о текущем рынке
Обновление Мейера за апрель 2026 года посвящено тому, что произошло со ставками по ипотечным кредитам только за последний месяц. После падения до 5,99% в феврале средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам снова поднялась в диапазон 6,3-6,5%. Согласно обновлению BiggerPockets, это стирает девять месяцев подряд улучшения доступности, которые начали ощущать покупатели жилья.
По словам Мейера, этот поворот вызван ростом инфляции, связанной с войной. Индекс потребительских цен от 10 апреля показал, что инфляция подскочила с 2,4% до 3,3% за один месяц, и Мейер называет этот скачок «уродливым». А поскольку ставки по ипотечным кредитам тесно связаны с доходностью 10-летних казначейских облигаций, которые очень чувствительны к инфляции, Мейер объясняет, что ставки, вероятно, останутся повышенными.
«Пока у нас более высокая инфляция, мы будем испытывать повышательное давление на ставки по ипотечным кредитам», – сказал Мейер. «Лично я думаю, что мы не доберемся до шести снова, по крайней мере, в ближайшие несколько недель, а может быть, и в течение нескольких месяцев или дольше».
Но хотя взгляд Мейера на рынок в целом является осторожным, он говорит, что те же условия, которые привели к замедлению, незаметно открывают окно для инвесторов в недвижимость, на которые стоит обратить внимание. И от этого выиграют не только постоянные инвесторы. Покупатели повседневного жилья, которые последние несколько лет провели с завышенными или завышенными ценами, оказываются на рынке, динамика которого смещается в их пользу.
«Мы выходим на рынок покупателя», — сказал Мейер. «Во время коррекции вы входите на рынок покупателей. Это означает, что у вас есть сила».
Подробнее о рынке недвижимости и ставках по ипотеке:
Zillow посылает убедительный сигнал о доступности и рынке жилья Redfin видит сдвиг в ценах на жилье и на рынке жилья, стоимость покупки жилья в 4 раза превышает ожидания покупателей
Логика, по мнению Мейера, проста. Поскольку неопределенность снижает покупательский спрос, а недвижимость остается на рынке дольше, продавцы становятся более мотивированными, а конкуренция снижается. В результате, по его словам, создаются лучшие условия для покупки недвижимости за последние годы, если инвесторы дисциплинированы в том, что они покупают.
Шаттерсток
Компенсация, которая изменит рынок недвижимости в 2026 году
Изменение, которое описывает Мейер, основано на данных. Согласно данным NAR, приведенным в этом эпизоде, продажи существующих домов в январе достигли одного из самых медленных темпов за всю историю наблюдений, составив всего 3,9 миллиона единиц в годовом исчислении. Улучшение ценовой доступности, продолжавшееся девять месяцев подряд, начало обращаться вспять. А согласно опросу инвесторов, проведенному BiggerPockets в апреле 2026 года, о котором говорилось в пятничном выпуске, более 65% инвесторов в недвижимость теперь ожидают, что война окажет негативное или «очень негативное» влияние на рынок жилья в течение следующих трех месяцев.
Именно это давление может создать возможности. Поскольку активных покупателей становится меньше, количество дней на рынке увеличивается. Продавцы, которым необходимо переехать, все чаще готовы идти на переговоры. Кроме того, Мейер также ожидает улучшения перспектив денежных потоков от аренды. Если цены незначительно снизятся, а арендная плата останется стабильной, математические показатели сдаваемой в аренду недвижимости улучшатся.
Чтобы воспользоваться этим преимуществом, нужны дисциплина и толстая шкура. Готовность предлагать по разумной цене и умение спокойно справляться с отказами — это часть прочных основ, которые превращают возможности в реальность на рынке такого типа. Базовые показатели вызывают беспокойство, но именно поэтому многие инвесторы останутся в стороне.
Ключевые выводы для инвесторов в недвижимость Ставки по ипотечным кредитам изменили курс: после падения до 5,99% в феврале средняя 30-летняя ставка снова выросла до 6,3-6,5% в апреле и, как ожидается, останется высокой до тех пор, пока инфляция остается выше целевого показателя Федеральной резервной системы в 2%. Инвесторы в недвижимость, опрошенные BiggerPockets, ожидают негативного влияния на рынок жилья в течение следующих трех месяцев. Продавцы становятся все более мотивированными: количество дней на рынке увеличивается по мере того, как в нем участвует все меньше покупателей, что дает инвесторам (и постоянным покупателям жилья), которые остаются активными, значительные рычаги воздействия на переговоры. Как указывает Мейер, все это является структурными буферами против более широкой рецессии.
Связанный: Инвесторы в недвижимость получили срочное предупреждение после существенного изменения налогов
