Источник изображения: Getty Images
Дивидендные акции обычно считаются надежными, а не роскошными. Но доходность в 9% означает, что NewRiver REIT (LSE:NRR) может оказаться и тем, и другим.
Компания арендует и управляет портфелем коммерческой недвижимости. И помимо высокой доходности, есть масса причин, по которым стоит присмотреться к акциям в текущих ценах.
Обратите внимание, что налоговый режим зависит от индивидуальных обстоятельств каждого клиента и может быть изменен в будущем. Содержание данной статьи предоставлено исключительно в информационных целях. Он не предназначен и не представляет собой какую-либо налоговую консультацию.
Портфель
Портфель NewRiver REIT сосредоточен на бизнес-парках и торговых центрах. А средний общий уровень заполняемости составляет около 96% по сравнению с 95,3% в сентябре прошлого года.
Компания также стабильно собирает около 97% задолженности по арендной плате. Это хороший результат, отчасти обусловленный наличием диверсифицированной базы высококачественных арендаторов.
В среднем срок аренды составляет чуть менее шести лет до первого разрыва и чуть более 10 лет до истечения срока действия. Ничего страшного, не впечатляюще, но стоит отметить, что в последнее время он увеличился.
В то время как британские ритейлеры в последнее время испытывают затруднения, NewRiver в некоторой степени защищен от этого. Вам не нужно, чтобы у них все было хорошо, вам просто нужно, чтобы они продолжали платить по своим арендным обязательствам.
Еще одним обнадеживающим признаком является то, что компании недавно удалось повысить часть арендной платы. Это результат ограниченности предложения в отрасли, что является еще одним долгосрочным преимуществом.
В результате всего этого, я не думаю, что какое-то время возникнут какие-либо проблемы с притоком денежных средств. Однако инвесторам следует учитывать еще одну вещь – отток денежных средств.
Долг
REIT должны распределять 90% своего налогооблагаемого дохода среди инвесторов. Но это означает, что они не могут использовать генерируемые денежные средства для роста и, как следствие, часто имеют высокий уровень долга.
Даже по этим стандартам NewRiver REIT сейчас имеет относительно высокое соотношение кредита к стоимости. В 2028 году ожидается масштабное рефинансирование долга.
Это самый большой риск для акций на данный момент. Если компании придется рефинансировать по более высоким ставкам (что кажется вероятным), более высокие процентные расходы могут снизить прибыль и оказать давление на дивиденды.
Предсказать, какими будут процентные ставки в 2028 году, непросто. Но, похоже, они будут выше, чем 10 лет назад, когда первоначально были выпущены облигации на сумму 300 миллионов фунтов стерлингов.
После рефинансирования долга (по любой ставке) он должен оставаться фиксированным в течение некоторого времени. И компания должна иметь возможность продолжать повышать арендную плату, чтобы в конечном итоге компенсировать более высокие затраты.
Краткосрочный успех не был бы идеальным, и на него стоит обратить внимание. Но инвесторам также следует сосредоточиться на траектории развития компании после 2028 года, которая, я думаю, может быть гораздо более позитивной.
Сохраняя простоту
Усложнять ситуацию, чем необходимо, — большая инвестиционная ошибка. NewRiver REIT не лишен рисков, но, по крайней мере, относительно легко увидеть, какими они могут быть.
С другой стороны уравнения, существуют большие потенциальные выгоды. Я ожидаю, что компания принесет инвесторам доход в размере 9% как минимум до 2028 года, а потенциально и в более долгосрочной перспективе.
Никогда не бывает на 100% ясно, какие акции лучше всего покупать в любой момент времени; Если бы это было так, инвестировать было бы намного проще, чем сейчас. Но я думаю, что NewRiver REIT стоит рассмотреть инвесторам, вкладывающим дивиденды.
