Первоначальный взнос, вероятно, является одной из первых вещей, о которых вы думаете, когда дело доходит до покупки дома, и часто он может быть одним из самых больших препятствий на пути к приобретению жилья. Естественно задаться вопросом, можете ли вы использовать потребительский кредит для покрытия первоначального взноса. Если сразу перейти к делу, то ответ «нет».
Вы можете использовать средства потребительского кредита практически для чего угодно, но ипотечные кредиторы обычно не одобрят вам ипотечный кредит, если вы попытаетесь профинансировать свой первоначальный взнос таким образом. Но не отчаивайтесь. Вам, вероятно, не нужна полная сумма первоначального взноса в размере 20%, обычно указываемая, и некоторые типы ипотечных кредитов доступны без первоначального взноса.
Читайте дальше, и мы объясним, почему большинство кредиторов не позволяют вам использовать потребительский кредит для первоначального взноса, почему ваш первоначальный взнос так важен и какие альтернативы стоит рассмотреть.
Почему большинство кредиторов не разрешают потребительские кредиты для первоначального взноса
Есть несколько причин, по которым кредиторы обычно не позволяют заемщикам использовать потребительский кредит в качестве первоначального взноса по ипотеке.
Первое, что нужно знать, это то, что финансовые учреждения Fannie Mae и Freddie Mac покупают большую часть ипотечных кредитов в США. Они прямо запрещают клиентам использовать потребительский кредит в качестве первоначального взноса.
Но помимо этого ограничения, кредиторам эта идея не нравится, потому что потребительский кредит увеличит соотношение вашего долга к доходу (DTI). Соотношение вашего долга к доходу — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который инвестируется в погашение долга, например, автокредита, остатка кредитной карты и т. д.
За исключением исключений, кредиторы ищут DTI на уровне 43% или меньше. Открытие потребительского кредита может увеличить ваш DTI и даже превысить это число, что сделает вас плохим кандидатом на получение ипотеки.
Кстати, получение потребительского кредита с целью внесения первоначального взноса говорит банку, что у вас нет большой суммы сбережений, чтобы вложить их в эту крупную покупку. Те, кому нелегко внести первоначальный взнос, могут рассматриваться как по своей сути более рискованные клиенты.
Что нужно знать о первоначальном взносе
Перво-наперво: насколько важен ваш первоначальный взнос? Вам вообще нужно его сделать?
Сначала мы ответим на последний вопрос. Да, вам, вероятно, потребуется внести хотя бы минимальный первоначальный взнос, если только вы не покупаете дом с помощью кредита VA (доступного для военнослужащих США, ветеранов и оставшихся в живых супругов) или кредита Министерства сельского хозяйства США, доступного для покупателей жилья с низким и средним доходом в соответствующих сельских районах.
Однако вам не обязательно экономить 20%, прежде чем вы сможете купить дом. Средняя цена продажи дома в Соединенных Штатах в настоящее время превышает 400 000 долларов, а 20% продажной цены дома стоимостью 400 000 долларов составит 80 000 долларов. Это, мягко говоря, большие деньги.
О минимальных суммах первоначального взноса мы поговорим далее в статье. Но это правда, что более крупный первоначальный взнос может дать следующие преимущества:
Меньший ежемесячный платеж. При большом первоначальном взносе вы можете уменьшить общую сумму займа, что сделает ваши ежемесячные платежи более разумными. Потенциально более низкие процентные ставки: банки иногда предлагают более низкие процентные ставки для тех, у кого значительный первоначальный взнос. Лучшие шансы на одобрение: при большем первоначальном взносе кредиторы могут рассмотреть ваше заявление более благосклонно. Избегайте страхования частной ипотеки (PMI): покупателям жилья обычно приходится вносить не менее 20% первоначального взноса за дом или подлежать частному ипотечному страхованию (часто от 0,58% до 1,85%), пока они не погасят 20% своего жилищного кредита. В частности, это почти всегда происходит с обычными кредитами. Ссуды FHA имеют так называемую страховую премию по ипотеке, а ссуды VA и USDA не требуют ипотечного страхования, но предусматривают определенные сборы за эти типы ипотеки. Альтернативы использованию потребительского кредита для первоначального взноса
Поскольку открытие потребительского кредита в качестве первоначального взноса вряд ли осуществимо, вот несколько лучших вариантов, которые могут обеспечить реалистичный путь к домовладению.
Подумайте, подойдет ли вам минимальный первоначальный взнос: во многих случаях покупатели жилья могут получить ипотеку с гораздо меньшим первоначальным взносом, чем часто упоминаемые 20%. Ссуды VA (доступны имеющим на это право военнослужащим и супругам) и ссуды Министерства сельского хозяйства США могут быть открыты без первоначального взноса; Кредиты FHA требуют всего лишь 3,5% скидки; Обычные кредиты обычно можно открыть с первоначальным взносом всего от 3% до 5%. Используйте собственный капитал: Если вы хотите купить новый дом и продать старый, кредит под залог собственного капитала может стать отличным способом получить средства, необходимые для первоначального взноса. Продав свой нынешний дом, вы сможете просто погасить кредит под залог собственного капитала. Имейте в виду, что это может быть не идеально, если вы планируете сохранить обе собственности, поскольку вам придется погасить кредит под залог собственного капитала в дополнение к двум ипотечным кредитам. Используйте пенсионные счета. Средства на пенсионных счетах могут предоставить вам необходимый первоначальный взнос. Например, тем, кто впервые покупает жилье, разрешается снять до 10 000 долларов США из своего традиционного IRA без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие, который в противном случае IRS применил бы к лицам моложе 59,5 лет. Используйте подходящие подарки. В некоторых случаях вы можете использовать деньги, подаренные вам семьей или друзьями. В зависимости от суммы денег вам может понадобиться письмо с указанием суммы пожертвования и определенной информации о дарителе. Также понадобится заявление о том, что вы не обязаны возвращать деньги. Можно ли купить дом полностью в кредит?
Потребительский кредит обычно не может быть использован для первоначального взноса, но можно ли его использовать для покупки дома? Вы можете подумать, что это позволит вам полностью избежать щекотливой проблемы первоначального взноса, поскольку потребительские кредиты обычно не требуют от заемщика внесения наличных вперед.
В некоторых редких случаях это может быть осуществимо. Но есть причины, по которым вам не следует этого делать.
Потребительские кредиты обычно имеют гораздо более высокие процентные ставки и меньшие суммы кредита, чем ипотечные кредиты. Если вы не покупаете недорогую недвижимость или дом, который не может претендовать на традиционную ипотеку (например, передвижной дом или крошечный дом), потребительский кредит является неоптимальным способом финансирования вашей покупки. Например, кредитор может ограничить сумму потребительского кредита до 100 000 долларов США, что намного ниже, чем стоимость большинства домов, представленных сегодня на рынке.
Учтите также, что потребительские кредиты обычно имеют гораздо более короткие сроки погашения, чем ипотека, часто до пяти лет, тогда как, наоборот, 30-летние сроки являются нормой в сфере ипотеки.
еда на вынос
Хотя открытие потребительского кредита для покрытия первоначального взноса за дом на первый взгляд может показаться творческим решением, оно практически никогда не допускается. Вместо этого подумайте, можете ли вы попасть на новое место, внеся минимальный первоначальный взнос (часто в диапазоне от 3% до 5% в зависимости от конкретного типа ипотеки) или же использование пенсионных фондов или получение подарков от друзей или семьи может быть жизнеспособным путем вперед.
Часто задаваемые вопросы Как потребительский кредит влияет на соотношение моего долга к доходу по ипотеке?
Взяв потребительский кредит под первоначальный взнос, соотношение вашего долга к доходу увеличится. Это может привести к тому, что ваш DTI превысит типичный предпочтительный порог в 43%.
Каковы приемлемые источники средств для первоначального взноса?
Приемлемые источники средств для первоначального взноса включают ваши банковские депозитные счета, пенсионные счета (например, IRA), кредит под залог собственного капитала и (для определенных типов ипотечных кредитов) деньги, подаренные семьей или друзьями.
Можно ли получить потребительский кредит и ипотеку одновременно?
Теоретически можно довольно быстро открыть потребительский кредит и ипотеку, но, опять же, обычно вы не можете использовать личный кредит в качестве первоначального взноса за свой дом. Кроме того, ипотечные кредиторы могут нахмуриться, увидев недавний запрос о потребительском кредите в вашей кредитной истории.
Сколько нужно для первоначального взноса на дом?
Хотя точный размер первоначального взноса зависит от типа вашей ипотеки, для обычного кредита обычно вам потребуется не менее 3%. Первоначальный взнос в размере 20% поможет вам избежать платы за частное ипотечное страхование (PMI).
Каковы лучшие альтернативы потребительскому кредиту с первоначальным взносом?
Лучшие альтернативы личному кредиту на первоначальный взнос будут варьироваться в зависимости от вашей ситуации, но могут включать помощь в первоначальном взносе (предоставляемую государственными и местными программами), снятие средств с пенсионных счетов, соответствующие критериям подарки от членов семьи и использование собственного капитала.
