До крайнего срока подачи налоговых деклараций 15 апреля осталось меньше двух недель. Формы, квитанции и, в некоторых случаях, предстоящий налоговый счет могут сделать это время напряженным для американцев. Но для инвесторов в недвижимость в 2025 году, по крайней мере, что-то стало лучше.
Благодаря Закону об одном большом красивом законопроекте (OBBBA) 100%-ная бонусная амортизация была навсегда восстановлена для того, что IRS называет «определенной квалифицированной собственностью, приобретенной и введенной в эксплуатацию после 19 января 2025 года». Это большое изменение по сравнению с Законом о сокращении налогов и создании рабочих мест (TCJA) 2017 года, который установил амортизацию бонусов на уровне 100%, но с поэтапным отказом, начинающимся в 2023 году. В 2025 году этот поэтапный отказ должен был достичь 40%.
Различие от 19 января, изложенное в публикации 946 IRS, является одним из нескольких важных нюансов, о которых эксперты предупреждают инвесторов в недвижимость, о которых следует помнить, пытаясь ускорить амортизацию.
Имея возможность в некоторых случаях списать от 20% до 30% покупной цены недвижимости в первый год, инвесторы могут воспользоваться шестизначными налоговыми вычетами. Но, как предупреждают эксперты, такая экономия доступна только тем, кто понимает, как она достигается.
«Но вот что упускают из виду большинство инвесторов: обесценивание облигаций так же важно, как и способность правильно их использовать», — сказала Эшли Кер из подкаста Real Estate Rookie Bigger Pockets.
Эта возможность может быть ограничена всем: от того, когда актив был приобретен, до того, как определяется его стоимость и соответствует ли владелец конкретным требованиям, которые позволяют потерям фактически принести пользу вашей ситуации в 2026 году.
Эксперты предостерегают от ошибок в амортизации бонусов
Любой инвестор в недвижимость, который хочет использовать амортизационные бонусы, должен сначала понять роль исследования разделения затрат.
Вместо того, чтобы начислять амортизацию линейным методом в течение 27,5 лет для жилой недвижимости или 39 лет для коммерческой недвижимости, инвесторы в недвижимость могут ускорить амортизацию с помощью исследования разделения затрат, которое разделяет компоненты недвижимости по сроку ее полезного использования, исключая землю, которая не подлежит амортизации.
Для инвестиционной недвижимости это может классифицировать компоненты здания как недвижимость сроком на пять, семь или 15 лет, каждая из которых может иметь право на 100% бонусную амортизацию при соблюдении определенных требований, одним из которых является само обследование. Без этого стратегия развалится.
«Хотя 100%-ная амортизация бонусов возвращается навсегда, вычет, который вы не знаете, как получить, — это вычет, которого вы не получаете», — добавил Кер в своем предупреждении инвесторам.
Понимание того, какие компоненты здания могут претендовать на бонусную амортизацию, позволяет инвесторам начать оценивать, насколько исследование разделения затрат может повлиять на их налоговую ситуацию. Список обычно включает, среди прочего, следующие компоненты (через EisnerAmper).
Активы через 5 лет:
Ковры, полыСтолешницыМойки для столовойШкафы и декоративный молдингСпециальное освещениеВыделенные розеткиОгнетушители
Активы через 7 лет:
Офисная мебель
Активы через 15 лет:
Дренажные трубыПарковкиЛандшафтный дизайнОткрытые бассейныЗащитные столбикиТротуарыНалоговые правила могут ограничить преимущества разделения затрат
Исследование разделения затрат определяет компоненты недвижимости, имеющие право на получение бонуса, но не гарантирует, как этот убыток первого года может быть использован для отдельного налогоплательщика. Вот тут-то и растет список предупреждений для тех, кто хочет воспользоваться этой стратегией.
IRS подробно описывает, возможно, самый важный элемент этого процесса в Публикации 925 (2025 г.) «Правила пассивной деятельности и риска».
Недвижимость обычно считается пассивной деятельностью. Это связано с ограничениями IRS на то, как можно использовать убытки, связанные с деятельностью в сфере недвижимости. Одним из ограничений является то, что в большинстве случаев убытки не могут компенсировать обычный доход от трудоустройства, например, от работы по форме W-2 или от активного бизнеса.
«Для большинства инвесторов потери в арендной деятельности, вызванные дополнительной амортизацией, являются «пассивными» и могут компенсировать только пассивный доход», — написал в прошлом месяце Томас Кастелли из Hall CPA. «Однако инвесторы, которые квалифицируются как профессионалы в сфере недвижимости (REPS) в соответствии с разделом 469(c)(7) IRC, могут использовать эти потери для компенсации активного дохода, включая заработную плату W-2. Инвесторы, занимающиеся краткосрочной арендой (STR), также могут иметь путь к непассивному режиму».
Поскольку срок подачи налоговых деклараций быстро приближается, это самое срочное предупреждение, которое инвесторы в недвижимость получают от экспертов, призывающих их разобраться в деталях, прежде чем делать крупные налоговые вычеты из своего активного дохода.
Поскольку недвижимость обычно считается пассивной деятельностью, ограничения IRS определяют, как можно использовать убытки от деятельности с недвижимостью.
улица
IRS имеет правила потери пассивной активности
«Если вы рассматриваете возможность исследования сегрегации затрат на арендуемую недвижимость, и эта деятельность считается пассивной, ваш налоговый вычет ограничен 25 000 долларов США (лимит пассивных убытков)», — недавно подчеркнул Джейсон Уотсон, генеральный директор WCG CPAs & Advisors. «Если вы зарабатываете более 150 000 долларов как семья, ваш налоговый вычет может быть ограничен 0 долларом. Да, вы правильно читаете этот ноль».
Это еще одно предупреждение инвесторам, в котором подробно описывается одна из наиболее распространенных ошибок, связанных с разделением затрат и амортизацией бонусов. Однако правила пассивной потери активности не исключают автоматически путь инвестора к значительной экономии налогов.
«Во-первых, если вы квалифицируетесь как специалист по недвижимости, ваши лимиты потерь от пассивной деятельности исчезнут», — добавляет Уотсон. «Чтобы быть профессионалом в сфере недвижимости по определению IRS, а не по тому, что вы слышите в баре, человек должен тратить более половины личных услуг, оказываемых во всех сферах бизнеса и деятельности в течение года, на деятельность в сфере недвижимости».
Следующие виды деятельности квалифицируются как торговля недвижимостью или бизнес по определению IRS в соответствии с инструкциями Приложения E 2025 года.
ДевелопментРедевелопментСтроительствоРеконструкцияПриобретениеПереоборудованиеАрендаЭксплуатацияУправлениеЛизингКоммерческое или бизнес-брокерство
Помимо требования, чтобы более половины личных услуг оказывалось в сфере недвижимости, профессиональный закон в сфере недвижимости (REPS) также требует не менее 750 часов этой работы каждый год.
Для владельцев бизнеса или штатных сотрудников W-2 это было бы практически невозможно. Без этой следующей стратегии усилия по покупке недвижимости, ее аренде и проведению исследования разделения затрат могли бы практически не повлиять на налоговые обязательства инвестора.
Краткосрочная аренда и непассивная деятельность.
«Другой способ обойти ограничения пассивных потерь — сделать деятельность непассивной», — продолжает Уотсон. «…Чтобы деятельность была непассивной, средний срок аренды должен составлять 7 дней или меньше. Типичная ситуация для VRBO Airbnb. Однако вы также должны материально участвовать (опять это чертово слово) в этой деятельности».
Это взято непосредственно из IRS в Публикации 925.
Часто называемый «лазейкой для краткосрочной аренды», именно так некоторые штатные сотрудники W-2 и владельцы бизнеса могут компенсировать свой активный доход потерями на недвижимости. Это не требует REPS, но требует материального участия, которого можно достичь различными способами, указанными IRS.
Среди наиболее распространенных тестов — требование 100 часов и «по крайней мере такого же» участия, как и у всех остальных.
«Вы участвовали в этой деятельности более 100 часов в течение налогового года, и вы участвовали по крайней мере столько же, сколько и кто-либо другой (включая людей, которые не интересовались этой деятельностью) в течение года», – описывает IRS в Публикации 925, цитированной выше.
Для квалифицированных инвесторов в недвижимость возврат 100% бонусной амортизации может привести к огромной экономии налогов. Но есть препятствия, и эксперты предостерегают от них по мере приближения 15 апреля.
Связанный: UBS показывает, как сектор недвижимости устраняет две налоговые проблемы с помощью одной инвестиции
