Источник изображения: Getty Images
Тщательно выбирая отдельные акции, доходные инвесторы могут получить значительно более высокую дивидендную доходность по сравнению с пассивной индексной стратегией. А это означает, что сумма денег, необходимая для зарабатывания дополнительных 500 фунтов стерлингов каждый месяц, намного меньше.
Впечатляющий рост акций британских компаний с большой капитализацией привел к тому, что выплаты индекса FTSE 100 составили почти 3%, что является самым низким уровнем с 2011 года, без учета пандемии. Однако если вы посмотрите за рамки малого и среднего бизнеса, возможностей для повышения производительности предостаточно.
Фактически, в настоящее время в индекс FTSE 250 входит около 60 акций, которые приносят акционерам 5% и более. Сюда входит Hammerson (LSE:HMSO) с ставкой 5,5%.
Итак, при почти удвоенной выплате, сколько денег мне нужно вложить в акции Hammerson, чтобы зарабатывать дополнительные 500 фунтов стерлингов каждый месяц? И это вообще хорошая идея?
Возможности в сфере торговой недвижимости
В качестве ускоренного курса Хаммерсон владеет и управляет портфелем коммерческой и развлекательной недвижимости в Великобритании, Франции и Ирландии. Рассмотрим современные торговые центры в таких городских центрах, как Лондон, Бирмингем, Дублин и Марсель, которые вместе принимают около 170 миллионов посетителей в год.
Несмотря на недавние макроэкономические проблемы, компания сохранила стабильную загрузку на уровне 95%. В то же время снижение процентных ставок и увеличение посещаемости помогли компенсировать некоторую девальвацию недвижимости, увеличив портфель компании на 11% до 2,96 млрд фунтов стерлингов, согласно последним промежуточным результатам.
В сочетании с недавними продлениями аренды, которые включали повышение арендной платы наряду с некоторыми недавними приобретениями, чистая выручка группы от аренды также увеличилась на 10%. А поскольку договоры аренды обычно длятся в среднем четыре года, обновленные ставки обеспечивают большую прозрачность будущих денежных потоков.
Таким образом, в начале этого года дивиденды выросли на 5%. Пока что все это звучит довольно многообещающе. И если предположить, что производительность сохранится, то инвестиций в размере 20 000 фунтов стерлингов сегодня будет достаточно, чтобы инвестор прошел почти 20% пути к зарабатыванию дополнительных 500 фунтов стерлингов каждый месяц.
Риск против вознаграждения
Hammerson — не единственная доходная акция на рынке недвижимости, предлагающая сейчас высокую доходность. Весь сектор, похоже, испытывает довольно слабые настроения среди инвесторов. И, честно говоря, это не совсем неоправданно.
Процентные ставки могут падать, но в то же время Хаммерсону приходится иметь дело с возросшей стоимостью долга по сравнению с тем, что было всего пять лет назад.
Руководство активно рефинансировало свои кредиты, чтобы обеспечить некоторый запас, в результате чего средний срок погашения кредитов составил чуть более четырех лет. Но группа продолжает работать с кредитным плечом 56,4%. Это не возмутительно, но повышает соотношение кредита к стоимости до 37,6%, что немного выше целевого показателя группы в 35%.
Устойчивая инфляция может продлить план снижения ставок Банка Англии, что негативно скажется на стоимости недвижимости и одновременно окажет дополнительное давление на сверхприбыль, доступную для финансирования высоких дивидендных доходностей.
Окончательный результат
Учитывая все обстоятельства, Хаммерсон, похоже, находится в относительно сильной позиции. Похоже, что руководство хорошо управляет финансами компании, и когда цикл потребительских расходов наконец восстановится, ее портфель и будущие переговоры по аренде могут привести к увеличению прибыли.
Тем не менее, в секторе недвижимости существует меньше заемных инвестиционных возможностей, которые предлагают более высокую дивидендную доходность. Поэтому в настоящее время меня больше соблазняют другие многообещающие доходные акции.
