Досрочное погашение ипотеки может быть разумным решением для накопления богатства и достижения финансовой свободы. Но это хорошая стратегия только для определенных людей.
Я столкнулся с вопросом: «Должен ли я погасить ипотеку досрочно или инвестировать?» много раз за эти годы, как профессионально, когда я сообщаю об ипотеке и инвестициях, так и лично как домовладелец, когда у меня есть дополнительные средства.
В недавнем эпизоде своего подкаста «Женщины и деньги (и все достаточно умны, чтобы слушать)» автор бестселлеров Сьюз Орман, ее жена и соведущая КТ получили вопрос от 36-летней слушательницы Мишель. Мишель использовала кредит VA для покупки дома в 2020 году с 30-летней фиксированной ставкой по ипотеке всего 2,25%. Он спросил Ормана, следует ли ему досрочно погасить ипотеку.
Мишель вносила дополнительные 100 долларов в месяц в счет основной суммы ипотеки, но ее все еще разочаровывало то, что остаток уменьшался так долго. Он заявил, что находится в удобном финансовом положении и рассматривает возможность ежегодно вкладывать дополнительно 20 000 долларов в счет ипотеки.
Поскольку ее ставка была настолько низкой, Мишель сказала, что она знает, что использование денег в чем-то другом может иметь больший финансовый смысл. Однако она все еще не была уверена.
«Я чувствую, что вы не можете определить цену за то, чтобы освободиться от долгов и полностью владеть своим домом», — написала Мишель.
После расчетов и различных путей, по которым Мишель могла бы пойти, Орман сказал: «Я не думаю, что я бы заплатил здесь и сейчас. Это дало бы мне больше времени, особенно при такой процентной ставке».
Сьюзи Орман фокусируется на ставках по ипотечным кредитам
Задаваясь вопросом, следует ли вам погасить ипотеку досрочно или инвестировать, важно подумать о норме прибыли.
По данным Fidelity Investments, средняя доходность фондового индекса S&P 500 с момента его создания в 1957 году составляла около 10%. Если процентная ставка по ипотеке значительно меньше 10%, инвестиции в фондовый рынок, скорее всего, принесут вам больше денег, чем спасет вас досрочное погашение ипотеки.
У слушателя Ормана показатель был намного ниже 10%. Многим людям удалось зафиксировать ставки по ипотеке ниже 3% на пике пандемии Covid, а тип кредита, который была у Мишель (кредит VA), часто имеет еще более низкие ставки.
Связанный: Финансовый влиятельный человек предупреждает домовладельцев об этой ошибке
Фактически, расчеты Realtor.com показали, что в третьем квартале 2025 года ставки по ипотеке для 20% американских домовладельцев составляли 3% или ниже. В общей сложности 68,6% людей имели ипотечные кредиты со ставкой 5% и менее.
Основываясь на этих цифрах, большинству домовладельцев имело бы смысл инвестировать дополнительные средства, а не использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки.
Если ваша ставка значительно превышает 6%, возможно, вам стоит поговорить со своим финансовым консультантом о наилучшем варианте. Агрессивное погашение ипотечного кредита может оказаться лучшим вариантом, или вы можете рефинансировать его по более низкой ставке по ипотеке.
Орман советует домовладельцу переоценить недвижимость через несколько лет
Слушателю Ормана было всего 36 лет. Тот факт, что он был молод, повлиял на совет Ормана инвестировать вместо выплаты ипотеки по двум причинам.
Во-первых, поскольку Мишель была молода, она, возможно, не жила в своем вечном доме. Было достаточно времени, чтобы жизненные обстоятельства изменились, что заставило бы ее переехать, и выплата основной суммы долга стала бы менее выгодной.
Во-вторых, если бы вы начали инвестировать 20 000 долларов в год в фондовый рынок сейчас, вашим инвестициям пришлось бы расти десятилетиями.
Подробнее об ипотеке и ставках по ипотеке:
Рост ставок по ипотеке снова ударил по покупателям жилья. Затраты на покупку жилья в 4 раза превышают ожидания покупателейФанни Мэй прогнозирует изменения ставок по ипотеке и рынка жилья
Оставшийся капитал Мишель составлял 250 000 долларов. Орман объяснил, что если он начнет платить дополнительно 20 000 долларов в качестве основного долга, то погасит ипотеку всего за восемь лет. Но если вы вложите 20 000 долларов за эти восемь лет, вы заработаете примерно 200 000 или 250 000 долларов.
Таким образом, два варианта появятся даже через восемь лет. Но Орман предложил третий вариант.
«Однако, если вы просто инвестируете 20 000 долларов в год в течение следующих восьми лет… вы продолжите вкладывать 100 долларов в месяц плюс в ипотеку, поскольку у нее такая низкая процентная ставка, что через восемь лет вы, вероятно, будете должны только 180 000 долларов по этой ипотеке», – сказал Орман.
Таким образом, слушательница заплатит немного больше за ипотеку и сделает более крупные инвестиции в течение восьми лет.
По данным Национальной ассоциации риэлторов, средний срок, в течение которого американцы живут в своих домах до их продажи, составляет 11 лет. Мишель уже прожила в своем доме шесть лет, а еще через восемь Орман рекомендовал пересмотреть ситуацию. Вы бы почувствовали, что это ваш дом навсегда? Если да, то вы можете решить начать погашение ипотеки быстрее.
Орман отметил, что Мишель могла бы даже использовать свои инвестиционные доходы за последние восемь лет для погашения ипотечного кредита.
Выплата ипотеки против инвестирования: решение зависит от жизненного этапа
Предложение Ормана инвестировать вместо досрочного погашения ипотеки применимо ко многим американцам, но детали были адаптированы к ситуации Мишель. Лучшая стратегия (погасить ипотеку, инвестировать или разделить средства между ними) зависит от вашего жизненного этапа.
Сколько тебе лет? Возможно, вы захотите сосредоточиться на инвестировании, если вы моложе, как предложил Орман Мишель, чтобы у ваших инвестиций были десятилетия, чтобы окупиться. Но если вы старше, уже вложили солидную сумму денег и живете в своем постоянном доме, то сосредоточиться на ипотеке может иметь больше смысла. Как долго вы планируете оставаться дома? Чем дольше вы планируете жить в этом доме, тем больше смысла будет в выплате основной суммы долга. Какова процентная ставка по вашей ипотеке? Если ваша ставка меньше 6%, вы хотели бы заработать больше, инвестируя, чем досрочно погашая ипотечный кредит. Если ваша ставка немного выше и вы не уверены в расчетах, подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о вашей конкретной ситуации.
Связанный: Redfin показывает сдвиг в ценах на жилье и на рынке недвижимости
