Несколько экономических и политических факторов в настоящее время влияют на прогнозы лидеров отрасли недвижимости на ближайшее будущее, особенно в том, что касается изменений ставок по ипотечным кредитам.
Например, президент Дональд Трамп недавно объявил, что он поручил федеральному правительству приобрести дополнительные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), на 200 миллиардов долларов сверх обычного уровня.
«Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, — это облигации, денежные потоки которых связаны с выплатой основной суммы долга и процентов по пулу базовых ипотечных кредитов», — сообщает Федеральный резервный банк Нью-Йорка.
Трамп заявил в социальных сетях, что эта мера поможет снизить ставки по ипотечным кредитам и смягчит проблемы доступности жилья в стране.
Связанный: Redfin дает ключевой прогноз рынка недвижимости на 2026 год
Деньги на эти покупки поступят от Fannie Mae и Freddie Mac, контролируемых государством ипотечных гигантов.
Это объявление вызвало быстрый рост рынка MBS, но Чэнь Чжао, руководитель отдела экономических исследований компании Redfin, технологической компании в сфере недвижимости, прогнозирует умеренное изменение ставок по долгосрочным ипотечным кредитам.
«Окончательное воздействие будет небольшим. 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке, обычно используемая средним покупателем жилья, может упасть с примерно 6,15% до примерно 6%», — написал Чжао.
Mortgage News Daily сообщила, что 14 января 30-летняя фиксированная ставка составила 6,07%.
«В сегодняшнем случае конечный эффект заключался в том, что средний размер кредитора совершенно не изменился по сравнению со вчерашним днем — неплохой результат, учитывая, что сегодняшние ставки являются третьими по самым низким ставкам за любой день с начала 2023 года», — по словам главного операционного директора Mortgage News Daily Мэтью Грэма.
Отчет о мягкой инфляции вряд ли повлияет на ставки по ипотечным кредитам
«В декабре индекс потребительских цен для всех городских потребителей увеличился на 0,3 процента с учетом сезонной поправки и увеличился на 2,7 процента за последние 12 месяцев без учета сезонной поправки», — сообщило 13 января Бюро статистики труда (BLS).
Redfin предполагает, что это отчет об инфляции, который, скорее всего, не повлияет на ставки по ипотечным кредитам.
“Ставки по ипотечным кредитам вряд ли изменятся после отчета об умеренной инфляции, который все еще омрачен искажениями, связанными с приостановкой работы правительства”, – пишет Redfin. «Если мы посмотрим на статистические проблемы, инфляция, вероятно, останется такой же, как и ожидалось, что заставит Федеральную резервную систему сдерживаться в обозримом будущем».
Подробнее об ипотеке, рынке недвижимости:
Zillow бьет тревогу по поводу ставок по ипотечным кредитам и рынка жильяBerkshire Hathaway HomeServices прогнозирует поворот на рынке жильяRedfin посылает убедительный сигнал по ставкам по ипотечным кредитам
Основываясь на моем 20-летнем опыте работы в финансовых новостных агентствах, я обнаружил, что эксперты обычно считают, что повышение и понижение ставок по ипотечным кредитам, скорее всего, будет следовать за повышением и понижением процентных ставок, устанавливаемых Федеральной резервной системой, хотя прямой корреляции, строго говоря, нет.
«Федеральная резервная система останется бездействующей, и ставки по ипотечным кредитам вряд ли сильно изменятся в обозримом будущем», – прогнозирует Редфин.
«ФРС гораздо больше сосредоточена на данных по рынку труда и любых признаках растущего риска рецессии, которые могли бы оправдать более быстрое снижение ставок», — добавил Редфин. «Большая часть внимания сейчас на финансовых рынках сосредоточена на независимости Федеральной резервной системы, учитывая новости об уголовном расследовании против председателя Пауэлла».
Redfin предсказывает, что Федеральная резервная система не будет повышать процентные ставки. «В сегодняшнем отчете CPI инфляция была немного ниже, чем ожидалось в декабре», – пишет Redfin. «Цифры все еще искажаются из-за закрытия правительства, но базовая инфляция вряд ли станет серьезной причиной для беспокойства». По данным Redfin, большая часть инфляции, превышающей предпочтительный уровень ФРС, сконцентрирована в товарах, а не в услугах. Основным источником инфляции, связанной с товарами, является тарифная политика, которая привела к временному повышению цен. что предполагает ограниченное давление на Федеральную резервную систему с целью повышения процентных ставок. Redfin не уверен, что Fannie Mae и Freddie Mac смогут потратить 200 миллиардов долларов
Redfin отметил, что Fannie Mae и Freddie Mac уже увеличили свои покупки MBS до конца 2025 года, ссылаясь на историю Bloomberg.
«Смогут ли они совершить дополнительные покупки на 200 миллиардов долларов, зависит от того, сколько у них наличных денег и есть ли у них место в их портфеле до достижения нормативных ограничений на сумму MBS, которую они могут хранить», — пишет Redfin.
А Redfin заявил, что президент Трамп не может приказать Федеральной резервной системе совершать покупки MBS.
«Федеральная резервная система независима от исполнительной власти. Председатель ФРС Пауэлл неоднократно отвергал идею покупки MBS для снижения ставок по ипотечным кредитам», — сообщает Redfin.
«Он указал на нехватку предложения жилья как на основную причину кризиса доступности. Федеральная резервная система также начала переходить от MBS к казначейским облигациям к концу 2025 года».
По теме: Berkshire Hathaway Уоррена Баффета прогнозирует изменения в сфере недвижимости
