Я следил за ипотечными кредитами, обеспеченными криптовалютой, когда работал репортером по ипотеке и жилью, и, хотя они кажутся интересной концепцией, я всегда относился к ним настороженно. Такие компании, как Milo, уже некоторое время предлагают ипотечные кредиты, обеспеченные криптовалютой, но на них сложно претендовать, и они относительно дороги.
Но смысл термина «ипотека, обеспеченная криптовалютой» только что изменился.
Ипотечный кредитор Better Home and Finance заключил партнерское соглашение с криптовалютной биржей Coinbase, чтобы предложить ипотечные кредиты, обеспеченные криптовалютой, которые принимает Fannie Mae.
Наряду с Freddie Mac, Fannie Mae является спонсируемым государством предприятием (GSE), которое занимается страхованием ипотечных кредитов. В июне 2025 года директор Федерального агентства жилищного финансирования Билл Пулте опубликовал на X сообщение о том, что он приказал GSE подготовиться к принятию криптовалюты в качестве ипотечного актива.
Fannie Mae страхует соответствующие кредиты, и именно это, вероятно, приходит на ум, когда вы думаете об «обычной ипотеке». По данным Бюро финансовой защиты потребителей, соответствующие кредиты являются наиболее распространенным типом ипотечного кредита.
Эти новые кредиты, обеспеченные криптовалютой, отличаются от своих предшественников, поскольку криптовалюту можно использовать в качестве первоначального взноса по соответствующему кредиту, обеспеченному Fannie Mae, а не специализированному типу ипотеки с высокими требованиями. Это означает, что гораздо больше американцев могут претендовать на них.
Как работают ипотечные кредиты, обеспеченные Fannie Mae и криптовалютой?
На данный момент Better Home and Finance — единственный кредитор, предлагающий ипотечные кредиты, обеспеченные криптовалютой, через Fannie Mae. Поэтому заемщики должны хранить свои криптовалюты на счете Coinbase и получать кредит через Better.
С помощью этой программы вы фактически получите два кредита. Первый представляет собой обычный соответствующий кредит, застрахованный Fannie Mae. Как и большинство ипотечных кредитов, ваш дом используется в качестве залога на случай, если вы не внесете ежемесячные платежи.
Связанный: Redfin показывает сдвиг в ценах на жилье и на рынке недвижимости
Второй кредит обеспечен криптовалютами и покрывает ваш первоначальный взнос. Вам не нужно ликвидировать свою криптовалюту, чтобы внести средства в качестве первоначального взноса: вы сохраняете свою криптовалюту, а кредит использует ее в качестве залога вместо вашего дома. Биткойн и монета доллара США — единственные типы криптовалют, которые могут поддержать этот кредит.
Допустим, вы хотите купить дом за 500 000 долларов, но не можете позволить себе внести первоначальный взнос наличными. Вы можете взять соответствующий кредит в размере 400 000 долларов США, поддержанный Fannie Mae, а затем использовать стоимость своей криптовалюты для первоначального взноса в размере 100 000 долларов США.
Криптовалюты нестабильны, поэтому потенциальные заемщики могут беспокоиться о том, что произойдет, когда стоимость их криптовалют снизится. Повлияет ли это на ваш кредит?
Нет. Стоимость вашей криптовалюты влияет на вашу ипотеку только в том случае, если вы не выполняете свои платежи. Тогда лучше было бы ликвидировать вашу криптовалюту, чтобы она служила залогом.
Важно отметить, что вы можете использовать кредит Fannie Mae, обеспеченный криптовалютой, только для 30- или 15-летней ипотеки с фиксированной ставкой. Вы не можете получить ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM) или крупный кредит.
Как получить ипотеку, обеспеченную криптовалютой, через Fannie Mae
Помните, что по этой программе вы получите два кредита, и вы должны иметь право на получение каждого из них. Есть хорошие новости о кредите Fannie Mae: требования такие же, как и для любого кредита, соответствующего Fannie Mae. Вот правила:
Стоимость недвижимости: Fannie Mae требует, чтобы стоимость вашей недвижимости составляла 832 750 долларов США или меньше для одноквартирной недвижимости в 2026 году, хотя соответствующие лимиты кредита выше в определенных регионах США с высокими затратами. Кредитный рейтинг: больше не существует строгих правил в отношении кредитного рейтинга, необходимого для кредита Fannie Mae, поскольку GSE рассматривает всю вашу финансовую картину. Но общее эмпирическое правило заключается в том, что вам понадобится кредитный рейтинг 620. Отношение долга к доходу: у вас должно быть соотношение DTI 45% или меньше, но, опять же, Fannie Mae учитывает ваше общее финансовое положение, поэтому может допустить соотношение DTI до 50%. Финансовые документы: вам необходимо будет предоставить подтверждение занятости, дохода и активов за последние два года. Первоначальный взнос: Fannie Mae также требует внести первоначальный взнос в размере 3% за первичное жилье. Итак, если у вас достаточно криптовалюты, чтобы покрыть 3%, вы можете позволить себе получить ипотеку в криптовалюте через Fannie Mae.
Что касается кредита, обеспеченного криптовалютой, основным требованием является использование биткойнов или монет в долларах США. Или, скорее, позже, но не сейчас, он может принять другие формы криптовалют.
Крипто-ипотека может расширить возможности для покупателей жилья.
Фото Оскара Вонга из Getty Images
Инструмент для сверхбогатых или более доступный вариант для покупателей?
Признаюсь, я подавил закатывание глаз, когда прочитал заголовок, в котором сообщалось, что Fannie Mae поддерживает ипотеку, обеспеченную криптовалютой. Мне показалось, что это способ для правительства запустить программу, которая бы создавала впечатление, что они помогают покупателям жилья, но на самом деле помогала бы только людям, которые уже были богаты и владели большим количеством криптовалюты.
Но после некоторых исследований я начал менять свое мнение.
«41% потребителей не имеют достаточно наличных денег для первоначального взноса, но владеют акциями или цифровыми активами», — сказал TheStreet Вишал Гарг, генеральный директор Better Mortgage. «Возможность заложить эти активы вместо наличных денег радикально увеличит число потребителей, которые смогут купить дом».
Еще об ипотеке и недвижимости:
Рост ставок по ипотеке снова ударил по покупателям жилья. Затраты на покупку дома в 4 раза превышают ожидания покупателей. Действия по финансовому влиянию, если покупка дома — пустая трата денег
Владельцы криптовалют в США также представляют собой более разнообразную группу людей, чем я мог себе представить. Согласно исследованию Coinbase, около 52 миллионов американцев владеют криптовалютами; 70% зарабатывают 100 000 долларов или меньше в год, 68% — миллениалы или поколение Z, а 48% — небелые.
«Надеюсь, это поможет большему количеству людей, впервые покупающих жилье, выйти на рынок жилья», — сказала TheStreet Мелисса Кон, региональный вице-президент William Raveis Mortgage. «Давайте посмотрим, как пойдет дело. Мы надеемся, что это изменит правила игры, и другие кредиторы предложат конкурентоспособные продукты».
Эти ипотечные кредиты, обеспеченные криптовалютой, более доступны, чем аналогичные ипотечные кредиты, которые уже существуют. Например, минимальная сумма крипто-ипотеки Майло составляет 275 000 долларов США, в то время как стоимость вашей криптовалюты должна быть достаточно высокой, чтобы покрыть 3% первоначальный взнос в Fannie Mae.
Майло также взимает от 7% до 9% за ипотеку, обеспеченную криптовалютой. В конечном итоге вы должны платить меньше процентов по кредиту в криптовалюте через Fannie Mae.
Ставки по ипотечным кредитам растут, и этот кредит предлагает уникальное решение: представитель сообщил TheStreet, что ставки по ипотечным кредитам Fannie Mae на 0,3% ниже по соответствующим кредитам в рамках этой программы, чем по обычным соответствующим кредитам. Например, вместо того, чтобы платить 6,25%, вы заплатите 5,95%.
Ставка по кредиту, обеспеченному криптовалютой, будет немного выше, но, поскольку большая часть вашего долга будет приходиться на ипотеку Fannie Mae с более низкой ставкой, вы, скорее всего, получите довольно выгодную сделку.
Вы также можете иметь право на возмещение расходов на закрытие сделки. Участники Coinbase One могут получить возмещение в размере до 5000 долларов США, а лица, не являющиеся участниками, могут получить до 1000 долларов США.
Связанный: Сьюз Орман делится стратегией повышения благосостояния домовладельцев
