На протяжении десятилетий Солнечный штат считался солнечным и ярким. Во Флориде нет подоходного налога, а во многих мегаполисах стоимость жизни позволяла людям рабочего класса, таким как учителя, медсестры и работники сферы гостеприимства, вести комфортный образ жизни среднего класса.
Но времена меняются.
Пандемия вызвала массовую волну переселения богатых людей, что привело к росту цен на жилье и сделало Солнечный штат одним из крупнейших проигравших на нынешнем рынке жилья.
По данным Налоговой службы США, в 2023 году Флорида получила больше богатства от трансплантации с высоким доходом, чем любой другой штат. Согласно анализу Realtor.com, опубликованному 27 марта, «Солнечный штат» заработал $20,65 млрд годового скорректированного валового дохода от налогоплательщиков, переехавших туда из другого штата США. По словам Гей Короратон, главного экономиста Miami Realtors, средний доход людей, переехавших во Флориду из другого штата, составил $122 530, что является самым высоким показателем среди всех штатов США.
«Эта миграция богатства стала основным фактором роста цен, и цены продолжают расти из-за высокого спроса, даже несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам начали превышать 5% в 2022 году, а ставки остаются повышенными на уровне более 6,5% до сих пор», — сказал Короратон журналу Fortune.
Таким образом, по мере увеличения богатства другие группы доходов вытесняются. Сейчас люди, которые работают в ресторанах, больницах и учебных заведениях, уходят, а средний класс растворяется.
«То, что мы наблюдаем, — это не просто сдвиг в сфере жилья — это изменение того, кто действительно может позволить себе жить на этих рынках», — сказала Fortune Тара Бенсон, агент по недвижимости Дугласа Эллимана, работающая как во Флориде, так и в Нью-Йорке. «Когда приезжие покупатели имеют значительно большую покупательную способность, чем местные жители, это не только повышает цены, но и вытесняет целые группы доходов».
Лавина богатства в 137 миллиардов долларов
Согласно анализу данных о миграции IRS, проведенному Miami Realtors, в период с 2019 по 2023 год Флорида получила чистый доход от других штатов в размере 137 миллиардов долларов. За тот же период Калифорния потеряла 91 миллиард долларов, а Нью-Йорк — 76 миллиардов долларов. Многие из этих богатых иммигрантов искали ограниченное предложение жилья во Флориде, что в конечном итоге привело к росту цен на жилье и усложнило доступность жилья для других групп с доходом.
По словам Короратона, в Майами-Дейд среднегодовые цены на дома на одну семью выросли на 10,1% в 2020 году, на 23% в 2021 году (рекордные темпы) и еще на 11,1% в 2022 году. Между тем, доля домов стоимостью в миллионы долларов в Майами-Дейд выросла с 8% в 2019 году до 28% в первом квартале 2026 года. По данным Cororaton, в округе Палм-Бич почти треть домов оценивается как минимум в 1 миллион долларов.
«Низкие ставки подпитывали этот матч, его подпитывал дефицит предложения, инвесторы добавляли тепла, а богатые новички добавляли бензин», — сказал Fortune Арман Джавахериан, генеральный директор платформы для покупки жилья Homa и бывший руководитель Zillow.
Наличные по-прежнему правят, и местные жители не могут конкурировать
Еще один фактор, с которым не могут конкурировать флоридцы со средним доходом, — это наличные деньги.
По словам Джавахериана, около 39% покупок жилья в Майами и 48% покупок в Уэст-Палм-Бич в последние годы совершались исключительно за наличные. А в случае с элитными домами пропорции еще выше: 82% продаж квартир в Майами превысят 1 миллион долларов в 2025 году, добавил Короратон.
«Многие покупатели здесь оперируют ликвидностью, а не долгами», – сказал он.
Такая конкуренция является огромным недостатком для финансируемых местных покупателей. Майкл Меррилл, управляющий The Exclusive Group в Дуглас Эллиман в Майами-Бич, Палм-Бич, Бока-Ратон и Веро-Бич, сказал, что предложения за наличные теперь обычно заключают сделки с премией всего от 5% до 10% по сравнению с предложениями по финансированию.
«Уверенность в чистой и быстрой сделке часто превосходит финансовые предложения», — сказал Меррилл. «Эта динамика по-прежнему ставит местных покупателей в невыгодное положение».
Разумеется, предложения за наличные поступают не только от покупателей из других штатов. Дэвид Дрюи, региональный президент Centennial Bank во Флориде, рассказал журналу Fortune, что некоторые из них приходят изнутри.
«Есть много покупателей из штата Флорида, которые также делают предложения за наличные», – сказал он. Это включает в себя существующих домовладельцев, торгующих по завышенной стоимости, что усугубляет давление на покупателей, впервые покупающих недвижимость, и покупателей со средним доходом.
Бремя затрат для среднего класса
Экономисты в области жилищного строительства обычно классифицируют домохозяйство как «обремененное расходами» или «бедное», когда расходы на жилье превышают 30% дохода. Флорида преодолела этот порог.
По данным агентства недвижимости Флориды, средняя цена дома на одну семью в штате составляет около 420 000 долларов, а средний доход домохозяйства составляет около 77 000 долларов, как показывают данные переписи населения. Это означает, что соотношение цены и дохода превышает 5,4.
«При превышении соотношения цена/прибыль в 5 раз напряжение становится очевидным», — сказал Джавахериан.
И помимо высоких цен на жилье и несоответствующих зарплат, огромным препятствием для жителей Флориды является страхование. По данным Insurify, средняя годовая премия по страхованию жилья в штате составляет 8 292 доллара, что на 181% выше среднего показателя по стране. Как только страховые взносы составляют 5% или более дохода домохозяйства, «покупатели начинают уходить», — сказал Джавахериан.
Друи, чей банк каждый день финансирует дома во Флориде, сказал, что страховая планка теперь индивидуальна для каждой посылки. Дома, построенные в соответствии с современными нормами Майами-Дейд по ураганам, имеют более низкие страховые взносы, но старые дома без обновленных крыш и окон стоят дороже.
«Это становится поворотным моментом для многих покупателей», — сказал он. «Речь идет не столько о том, чтобы домохозяйства среднего класса полностью вытеснялись с рынка, сколько о том, является ли конкретный дом финансово жизнеспособным с учетом страхования».
Бенсон сказал, что наибольшее давление оказывается на домохозяйства с доходом от 75 000 до 125 000 долларов, поскольку они зарабатывают слишком много, чтобы претендовать на субсидии, но недостаточно для оплаты полной ежемесячной стоимости жилья.
«Однако это все больше становится более широкой проблемой для среднего класса, а не ограничивается узким диапазоном доходов», – сказал он.
«Усталость Южной Флориды»
Результатом высоких цен на жилье, страхования и конкуренции со стороны богатых иммигрантов является то, что жители Флориды переезжают в другие места. Дрюи называет это «усталостью Южной Флориды».
Работающие семьи и пенсионеры чувствуют общее давление жизни в Южной Флориде, поэтому они уезжают.
«Мы видим, как люди распродают жилье и переезжают в более доступные районы штата, например, из Форт-Лодердейла в Стюарт или из Форт-Майерса в Лейкленд», — сказал он. «Другие даже подумывают о возвращении в места, где они жили 15 или 20 лет назад, где затраты ниже».
А некоторые переезжают из штата в Джорджию, Каролину, Теннесси и Техас. Исследование тенденций миграции в 2025 году, опубликованное компанией Atlas Van Lines в декабре, включило Северную Каролину, Теннесси и Алабаму в число штатов с наибольшим числом иммигрантов и назвало доступность населения основным фактором, влияющим на перемещения между штатами в 2025 году. Их исследование показывает, что Флорида имеет «сбалансированный» иммиграционный статус, при этом число въезжающих и выезжающих примерно одинаково. По данным Atlas Van Lines, это было «значительное изменение» после многих лет высокой иммиграции.
Карта предоставлена Atlas Van Lines
Это, безусловно, означает, что другие рынки жилья могут стать более напряженными, поскольку все больше людей покидают Флориду.
«В этом смысле проблема не решается», — сказал Бенсон. «Идет перераспределение.
Экономика, построившая Флориду, не может функционировать без них.
Данные по иммиграции указывают на структурную проблему Флориды.
По словам Короратона, в столичном регионе Майами только в 2024 году уехали около 10 000 работников розничной торговли. Розничная торговля и гостиничный бизнес, отрасли, от которых зависит туризм и сфера услуг Флориды, теряют работников быстрее всего.
Как сообщила в этом месяце газета Wall Street Journal, по данным Бюро переписи населения США, Орландо, Майами и Тампа входят в пятерку худших из 25 крупнейших мегаполисов США по среднему доходу домохозяйств. Во Флориде не хватает концентрации отраслей с высокой заработной платой, которые в противном случае могли бы поглотить шок.
Почти половина жителей Флориды, опрошенных в ходе опроса Атлантического университета Флориды в ноябре 2025 года, заявили, что рассматривали возможность покинуть штат из-за дороговизны жизни. Девяносто процентов заявили, что их беспокоит инфляция; 80% на жилье.
«Для большинства жителей Флориды финансовая безопасность ощущается ценой краха», — заявила в своем заявлении Моника Эскалерас, председатель экономического отдела FAU и директор Инициативы по исследованию экономики и бизнеса. «Обещания Флориды солнечного света, роста и карьерного роста продолжают жить, но поддерживать ее становится все дороже».
