Джеффри Снайдер из Broadcast Retirement Network обсуждает влияние доступности, запасов и ставок по ипотечным кредитам на весенний сезон покупки жилья с Тедом Россманом из Bankrate.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Сегодня утром ко мне из Bankrate присоединяется Тед Россман. Тед, как всегда рад тебя видеть. Спасибо, что присоединились к нам.
Тед Россман, банковская ставка
Не за что. Спасибо, что пригласили меня.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
И до меня дошли слухи, что ты уезжаешь на весенние каникулы со своими детьми?
Тед Россман, банковская ставка
Да, мы ведем детей в Диснейленд, и они очень рады.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Ох, этот мир тесен. Когда вы вернетесь на шоу в следующем месяце, вы сможете сказать мне, тесен ли этот мир, потому что я был маленьким ребенком. Я думаю, что это так.
Да, я думаю, что оно все еще там. Хорошо, ну, и я знаю, что из «20 000 лье под водой» они избавились от этого, что меня очень огорчает. Мне тоже это понравилось.
Хорошо, Тед, всегда приятно поговорить с тобой о процентных ставках, кредитных картах и тому подобном. Сегодня я хочу сосредоточить наш разговор на ставках по ипотечным кредитам. Очевидно, что многое происходит в геополитическом плане, но это влияет на процентные ставки, а это ставки по ипотечным кредитам, которые мы платим.
Тед Россман, банковская ставка
В весенний сезон покупок жилья происходит несколько действительно интересных вещей. К сожалению, в последние недели ставки по ипотечным кредитам растут, во многом из-за конфликта в Иране. Таким образом, теория состоит в том, что более высокие цены на нефть и газ будут вызывать инфляцию, что приведет к тому, что ФРС будет поддерживать более высокие ставки.
Инвесторы повышают ставки просто из-за более высоких инфляционных ожиданий, и это напрямую влияет на ставки по ипотечным кредитам. Фредди Мак сказал, что в феврале средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке ненадолго упала ниже шести процентов впервые примерно за три с половиной года, и это отпугнуло некоторых людей, вызвало у некоторых энтузиазм по поводу покупки или продажи, и, к сожалению, с тех пор ставки выросли примерно на полпункта. Итак, вы знаете, нам нужно следить за следующими шагами, но некоторые из них просто символизируют более широкие проблемы доступности, а также те золотые наручники, которые есть у многих нынешних домовладельцев.
Например, если вы какое-то время проживали в одном и том же доме и рефинансировали его в 2020 или 2021 году, и у вас есть ставка в три или четыре процента, люди очень неохотно выставляют этот дом на продажу прямо сейчас.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Я хочу через секунду перейти к доступности, Тед, но давай поговорим о сезоне покупки жилья. Обычно это предпочтительный сезон для покупателей жилья, верно? Я имею в виду, что вы пытаетесь попасть в дом летом, а затем, если у вас есть дети, до начала школы.
Тед Россман, банковская ставка
Да, именно так, и одна вещь, которая годами ограничивала рынок, — это низкие запасы, и это продолжает оставаться проблемой. Это не так плохо, как несколько лет назад, но все равно довольно низко, и это относится к каким-то золотым наручникам низких ставок. Прямо сейчас около 70 процентов существующих домовладельцев имеют ставки ниже пяти процентов.
Пятьдесят процентов имеют ставки ниже четырех процентов. Это исключительно низкие ставки. Мы не вернемся ко всем трем в ближайшее время.
Я чувствую, что шесть процентов — это психологический переломный момент, потому что ставки по ипотеке важны, но, конечно, это не единственное, что влияет на это решение. Я имею в виду, иногда речь идет о переезде в поисках работы. Иногда это рождение детей и необходимость в доме побольше.
Иногда ваши дети уезжают, и вы готовы сократить их численность, когда станете старше. Есть все эти разные мотивы. Частично это может быть связано с погодой или просто с поиском перемен, но существует своего рода эффект постоянства, который сохраняется, поскольку ставки так сильно выросли.
Цены очень выросли. На рынке не так много предложений, поэтому ожидаются некоторые законодательные поправки, касающиеся строительства большего количества домов. Это займет некоторое время.
Прямо сейчас, я думаю, если бы ставки заметно упали ниже шести, если бы мы вернулись в пятерку лучших или в пятерку средних, это могло бы вынудить некоторых людей покинуть скамейку запасных. Мы были почти там в феврале, а затем начали двигаться в противоположном направлении.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Да, и, как вы сказали, большая часть этого связана с высокими показателями инфляции, геополитическими событиями, происходящими на Ближнем Востоке, которые, как вы сказали, имеют свои последствия, которые, как вы сказали, приводят к инфляции. А как насчет решения об аренде с правом владения? Это повлияло?
Останется ли больше людей в стороне? Вы сказали, что 6% — это что-то вроде психологического барьера. А что насчет арендной платы?
Арендная плата растет? Я думаю, что домовладельцы хотят больше денег, чтобы компенсировать часть инфляции, которую они испытывают.
Тед Россман, банковская ставка
Сегодня маятник качнулся в пользу арендаторов. Хотя арендная плата растет, она растет не так сильно. Для сравнения: аренда сейчас фактически дешевле, чем покупка практически по всей стране.
Так что это вариант. Я знаю, что люди хотят купить дом, и многие стремятся к этому. Но, честно говоря, лучше арендовать на год-два дольше, чем купить слишком рано, ведь владеть жильем очень дорого.
В конечном итоге вы вкладываете много денег в первоначальный взнос, техническое обслуживание, ремонт, налоги и страхование. И я имею в виду, да, есть преимущества. Есть стабильность.
Надеюсь, это в хорошем районе. Вам придется остаться на некоторое время, зафиксируйте свои расходы, если у вас есть 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой. Но аренда – это не трата денег.
В настоящее время аренда на самом деле является сравнительно выгодной сделкой почти на каждом рынке, который мы рассматривали.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Я предпочитаю брать в аренду, и я скажу вам, почему. Я принадлежу к той категории, и мы с женой относимся к той категории, где мне не хочется подниматься на крышу. Я не хочу менять крышу через 20 лет за 30 000 или 40 000 долларов.
Мне нравится иметь возможность позвонить мастеру по ремонту или техническому обслуживанию, как бы их сейчас ни называли, чтобы он починил мою посудомоечную машину. Я думаю, у тебя такое ощущение, что, возможно, есть некоторые поколения людей, Тед, которым это нравится, может быть, миллениалы или поколение Z, у которых, возможно, этого не будет в будущем.
Тед Россман, банковская ставка
Да, это, конечно, может быть. Я имею в виду, что сейчас это имеет большое значение, когда мы думаем о бумерах, которые, по многим оценкам, должны находиться в процессе сокращения, но многие делают это не так, как мы думали. Теперь мы начинаем видеть, что на таких рынках, как Калифорния, около 20% продаж домов в Калифорнии сейчас на самом деле являются наследством, будь то кто-то скончался и оставил свой дом своим наследникам, или, может быть, это скорее продажа внутри семьи.
Сейчас Калифорния — рынок с очень высокими издержками. Это действительно своего рода микрокосм, где этот эффект действительно усиливается. The Wall Street Journal недавно опубликовал статью, в которой делается вывод о том, что, к сожалению, один из лучших способов позволить себе дом в Калифорнии — это попросить стареющего родителя передать его вам.
Но это лишь некоторые из видов структурных дисбалансов, которые в настоящее время существуют на рынке недвижимости. Есть много бумеров, которые удерживают дома, которые в противном случае могли бы продать, но даже сокращение размеров не всегда является выгодной сделкой. Просто когда вы думаете о том, что собираетесь купить, это стоит намного дороже.
Если вы берете ипотечный кредит, эта ставка будет выше. Я имею в виду, что даже если вы переезжаете из дома на одну семью в квартиру меньшего размера или что-то в этом роде, если эта квартира сильно подорожает и если ваша ставка по ипотеке будет намного выше, я бы сказал, что вы просто способствуете снижению запасов.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Я думаю, что Тед, Джером Пауэлл и ФРС сохранили ставки без изменений в этом последнем раунде. Предположим гипотетически, что изменения есть. Он либо растет, либо падает из-за инфляции.
Сколько времени это обычно занимает? Потому что ставки по ипотечным кредитам не всегда движутся параллельно со ставкой по федеральным фондам. Существует ли задержка в несколько месяцев для снижения ставок?
Предположим, гипотетически, они решают, что показатели инфляции выглядят хорошо, и затем снижают ставки.
Тед Россман, банковская ставка
Ставки по ипотечным кредитам больше привязаны к доходности 10-летних казначейских облигаций, чем к тому, что делает Федеральная резервная система. Конечно, это связано, потому что инвесторы, которые говорили о доходности казначейских облигаций, смотрят на Федеральную резервную систему и другие экономические показатели, есть много совпадений. Но это не такой прямой переход, как когда Федеральная резервная система меняет ставки, ваша кредитная карта меняется практически мгновенно.
Так вот, они считывают одни и те же кофейные зерна с инфляцией. В настоящее время ожидается, что Федеральная резервная система не будет делать никаких сокращений в этом году. Возможно, в конце года они введут снижение на четверть очка.
Существует большая неопределенность. Неопределенность в отношениях с руководством ФРС. Предполагается, что срок полномочий Джерома Пауэлла истечет в мае, но возникли некоторые проблемы, подтверждающие, что преемник будет участвовать в текущем расследовании.
Существует большая неопределенность в отношении войны, инфляции и того, куда все идет. Но лучшим предположением на данный момент является относительно статичная среда ставок. Так что, если это означает, что ставки по ипотечным кредитам стабилизируются в диапазоне середины 6, может быть, ниже 6, я имею в виду, что это не очень хорошо.
Это не так плохо, как несколько лет назад, когда ставки ненадолго достигли 8%. Но мы действительно думаем, что в этом году можно будет достичь менее 6 показателей. Это по-прежнему для высококвалифицированного заемщика.
Мы должны подчеркнуть тот момент, что мы говорим здесь о средних показателях. Таким образом, даже если текущий средний показатель составляет около 6,5, если у вас очень хорошая кредитная история, если вы будете присматриваться к ценам, вы можете получить что-то в топ-5. Еще важнее сделать все возможное с точки зрения кредитного рейтинга и присмотреться к ценам.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Да, сравните цены. Но также он попадает в точку, уменьшая задолженность по кредитной карте и улучшая ваш кредитный рейтинг. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем оптимальнее вы будете с точки зрения ставки по займам.
Это просто основы экономики и финансов. Тед, нам придется оставить это здесь. Желаю вам и вашей семье всего наилучшего в Disney World.
Может быть, мы заставим вас сделать шоу о том, тесен ли мир и какие там достопримечательности. Как насчет этого?
Тед Россман, банковская ставка
Было бы весело. Да, спасибо.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Было бы весело. Вы можете пройти путь от аналитика по банковским ставкам до аналитика по путешествиям Disney. В любом случае, Тед, мне пора идти.
Тед Россман, банковская ставка
Мне это нравится. Рад тебя видеть, как всегда.
Джеффри Снайдер, Broadcasting Retirement Network
Спасибо, что присоединились к нам и наслаждаетесь отдыхом.
Тед Россман, банковская ставка
Не за что. Спасибо.
