По данным компании Optimal Blue, занимающейся ипотечными данными, средняя процентная ставка по 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной ставкой в США составляет 6,215%. Это примерно на 4 базисных пункта выше отчета предыдущего дня и почти на 2 базисных пункта выше, чем неделю назад. Читайте дальше, чтобы сравнить средние ставки по различным типам обычных ипотечных кредитов и ипотечных кредитов, поддерживаемых государством, и посмотреть, увеличились или уменьшились ставки.
Текущие данные по ставке по ипотеке:
Обратите внимание, что Fortune рассмотрел последние доступные данные от Optimal Blue 14 ноября, и цифры отражают заблокированные ипотечные кредиты по состоянию на 13 ноября.
Что происходит со ставками по ипотечным кредитам на современном рынке?
Если кажется, что ставки по 30-летним ипотечным кредитам навсегда застряли на уровне около 7%, это недалеко от истины. Многие наблюдатели ожидали смягчения ставок, когда Федеральная резервная система начала снижать ставку по федеральным фондам в сентябре 2024 года, но этого не произошло. Перед этой встречей произошло кратковременное падение, но после этого ставки снова выросли.
Фактически, согласно данным Freddie Mac, в январе 2025 года средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой превысила 7% впервые с мая прошлого года. Это далеко от среднего рекордно низкого уровня в 2,65%, который мы наблюдали в январе 2021 года, когда правительство все еще пыталось стимулировать экономику и избежать рецессии, вызванной пандемией.
Эксперты сходятся во мнении, что, если не произойдет еще одной масштабной катастрофы, в нашей жизни мы не увидим показателей в диапазоне от 2% до 3%. И прямо сейчас, когда президент Дональд Трамп проводит такую политику, как пошлины и депортации, некоторые наблюдатели опасаются, что рынок труда ужесточится и инфляция возобновится. На этом фоне американские покупатели жилья застряли в высоких ставках по ипотечным кредитам, хотя некоторые из них нашли способы сделать свою покупку более доступной, например, договорились о снижении ставок со застройщиком при покупке новых домов.
Но покупатели жилья (и домовладельцы, рассматривающие возможность рефинансирования), наконец, получили некоторое облегчение, начиная с конца августа и начала сентября 2025 года. В преддверии заседания Федеральной резервной системы 16-17 сентября ставки по ипотечным кредитам начали заметно снижаться в ожидании того, что центральный банк снизит ставку по федеральным фондам.
Фактически, Федеральная резервная система сделала ожидаемое снижение, снизив свою базовую ставку на четверть процентного пункта – первое снижение в 2025 году. Затем в конце октября она произвела второе снижение на ту же сумму.
Поскольку еще одно заседание запланировано на декабрь, сохраняется вероятность как минимум еще одного снижения ставки по федеральным фондам в течение 2025 года.
Как получить максимально выгодную ставку по ипотеке
Хотя экономические условия находятся вне вашего контроля, ваш финансовый профиль как заявителя оказывает серьезное влияние на получаемую вами ставку по ипотеке. Имея это в виду, постарайтесь сделать следующее:
Убедитесь, что ваш кредит в отличной форме. Минимальный кредитный рейтинг для получения обычной ипотеки обычно составляет 620 (для кредитов FHA вы можете претендовать на него с баллом 580 или всего лишь 500 и первоначальным взносом в размере 10%). Но если вы надеетесь получить низкую ставку, которая потенциально может сэкономить вам пяти- или даже шестизначные проценты в течение срока действия вашего кредита, вам понадобится немного более высокий балл. Например, кредитор Blue Water Mortgage отмечает, что рейтинг 740 или выше считается высшим уровнем. Поддерживайте низкое соотношение долга к доходу (DTI). Вы можете рассчитать свой DTI, разделив ежемесячные выплаты по долгу на свой валовой ежемесячный доход, а затем умножив на 100. Например, человек с ежемесячным доходом в 3000 долларов и ежемесячными выплатами по долгу в 750 долларов имеет DTI, равный 25%. Как правило, при подаче заявления на ипотеку лучше всего иметь DTI 36% или меньше, хотя вам может быть одобрен DTI до 43%. Пройдите предварительную квалификацию у нескольких кредиторов. Возможно, вы захотите попробовать сочетание крупных банков, местных кредитных союзов и онлайн-кредиторов и сравнить предложения. Кроме того, общение с кредитными специалистами из нескольких различных учреждений может помочь вам оценить, что вы ищете в кредиторе и какой из них лучше всего удовлетворит ваши потребности. Просто убедитесь, что при сравнении ставок вы делаете это по принципу «яблоки к яблокам»: если одна оценка зависит от покупки вами баллов со скидкой по ипотеке, а другая нет, важно понимать, что за снижение ставки с помощью баллов придется заплатить первоначальные затраты.
Ознакомьтесь с нашими ежедневными отчетами о ставках
Исторический график процентных ставок по ипотеке
Текущие ставки кажутся высокими, поскольку практически все помнят сверхнизкие ставки, преобладавшие на протяжении последних 15 лет. Этот рынок управлялся уникальным набором исторических обстоятельств: длительный период, в течение которого Федеральная резервная система сохраняла ключевую ставку на нулевом уровне, чтобы восстановиться после Великой рецессии, а затем беспрецедентная политика, проводимая в то время, когда страна боролась с глобальной пандемией Covid-19.
Теперь, когда преобладают более нормальные экономические условия, эксперты сходятся во мнении, что маловероятно, что мы снова увидим столь резко низкие процентные ставки. В долгосрочной перспективе ставки около 7% не являются аномально высокими.
Рассмотрим этот график Федерального резервного банка Сент-Луиса, который отслеживает данные Freddie Mac о средней 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. В 1990-е годы ставка в 7% была более или менее нормой. По сравнению со ставками 1970-х и 1980-х годов ставка в 7% кажется выгодной. Фактически, в сентябре, октябре и ноябре 1981 года процентные ставки по ипотечным кредитам превышали 18%.
Исторический контекст мало утешает домовладельцев, которые хотят переехать, но чувствуют себя в ловушке из-за низкой процентной ставки, которая бывает раз в жизни. Ситуации такого типа настолько распространены на сегодняшнем рынке, что низкие ставки в эпоху пандемии, которые удерживают домовладельцев в своих домах, когда в противном случае они бы переехали, известны как «золотые наручники».
Факторы, влияющие на процентные ставки по ипотеке
Текущее состояние экономики США является наиболее важным фактором, влияющим на процентные ставки по ипотечным кредитам. Если кредиторы опасаются инфляции, они повышают ставки по ипотечным кредитам, чтобы защитить свою долгосрочную прибыль.
Еще одним важным фактором является государственный долг. Когда федеральное правительство имеет большой дефицит и вынуждено брать кредиты, чтобы покрыть разницу, это может оказать повышательное давление на процентные ставки.
Ключевую роль играет спрос на ипотечные кредиты. Если спрос на кредиты низкий, кредиторы могут снизить ставки, чтобы привлечь больше заемщиков. С другой стороны, высокий спрос означает, что кредиторы могут принять решение о повышении ставок, чтобы покрыть расходы на обработку большего объема кредитов.
И, конечно, мы должны учитывать действия Федеральной резервной системы. Федеральная резервная система может влиять на процентные ставки по финансовым продуктам, таким как ипотечные кредиты, как посредством принятия решения о повышении или понижении ставки по федеральным фондам, так и посредством действий, которые она решает предпринять в отношении своего баланса.
Ставка по федеральным фондам привлекает значительное внимание средств массовой информации, поскольку увеличение или снижение этой базовой ставки (которая представляет собой ставку, которую банки взимают друг с друга за однодневное заимствование денег) часто совпадает с увеличением или снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и другим формам кредита. Тем не менее, Федеральная резервная система не устанавливает напрямую процентные ставки по ипотечным кредитам или другим кредитным продуктам, и такие процентные ставки не всегда идеально соответствуют ставке по федеральным фондам.
Еще один способ влияния Федеральной резервной системы на ставки по ипотечным кредитам – через ее баланс. Во времена экономических трудностей центральный банк покупает финансовые активы и держит их на своем балансе, вливая ликвидность в экономику. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), являются ключевым типом активов для Федеральной резервной системы в таких ситуациях.
Однако Федеральная резервная система сокращает свой баланс, позволяя активам созревать без покупки новых взамен уже устаревших. Это оказывает повышательное давление на процентные ставки по ипотечным кредитам. Другими словами, хотя большое внимание уделяется тому, когда центральный банк решает снизить или повысить ставку по федеральным фондам, то, что ФРС делает со своим балансом, может быть еще более важным для тех, кто надеется получить более низкую ставку по ипотечным кредитам.
Почему важно сравнивать ставки по ипотеке
Сравнение ставок по различным типам кредитов и поиск вариантов у разных кредиторов — важные шаги в получении лучшей ипотеки для вашей ситуации.
Если ваш кредит в отличном состоянии, выбор обычной ипотеки может быть лучшим вариантом для вас. Но если ваш балл ниже 600, кредит FHA может дать вам возможность, которую не может дать обычный кредит.
Когда дело доходит до сравнения цен в разных банках, кредитных союзах и онлайн-кредиторах, это может существенно повлиять на сумму, которую вы платите. Исследование Freddie Mac показывает, что на рынке с высокими процентными ставками покупатели жилья могут сэкономить от 600 до 1200 долларов в год, подав заявку на ипотечные кредиты у нескольких кредиторов.
Мозговой штурм искусственного интеллекта Fortune возвращается в Сан-Франциско 8-9 декабря, чтобы собрать вместе самых умных людей, которых мы знаем — технологов, предпринимателей, руководителей Fortune Global 500, инвесторов, политиков и блестящие умы между ними — чтобы изучить и задать самые актуальные вопросы об ИИ в другое решающее время. Зарегистрируйтесь здесь.
