Хотя большинство покупателей жилья выбирают ипотеку с фиксированной процентной ставкой, бывают случаи, когда вы можете присмотреться к ипотеке с регулируемой процентной ставкой. Например, ARM может быть разумным выбором для людей, которые покупают недвижимость для аренды или продажи или планируют переехать в течение нескольких лет, то есть они переедут до того, как закончится вводный период фиксированной ставки ARM и начнутся корректировки.
Читайте дальше, и мы объясним, как работает ARM, когда вы, возможно, захотите рассмотреть ARM вместо кредита с фиксированной ставкой, и посмотрим на текущие ставки ARM от некоторых ведущих кредиторов.
Вы можете просмотреть отчет о ставках ARM за предыдущий рабочий день здесь.
Средние ставки по ипотеке ARM
Fortune проанализировал самые последние данные, доступные по состоянию на 14 ноября. Это выборочные показатели, предоставленные учреждениями. Каждый из них основан на конкретных предположениях о кредитном профиле и местоположении гипотетического заемщика. Оценки могут включать в себя предположение о дисконтных баллах по ипотеке. Если вы решите подать заявку, имейте в виду, что получаемая вами ставка может отличаться от приведенных здесь примерных ставок.
Банк Америки 7/6 ARMU.US. Банк 7/6 ARMZillow Home Loans 7/6 ARMПроцентная ставка5,625%5,875%6,125%годовая 6,452%6,537%6,668%Процентная ставка5,625%5,875%6,125%годовая 6,452%6,537%6,668%
7/6 ARM — это ставка с фиксированной ставкой на семь лет, затем периоды корректировки каждые шесть месяцев.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой
Около 92% домохозяйств, имеющих ипотечные кредиты, имеют ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. В отличие от ARM, где процентная ставка может колебаться после первоначального периода с фиксированной ставкой, ваша ставка одинакова на протяжении всего срока кредита, если у вас есть ипотека с фиксированной ставкой. Легко понять, почему это популярный выбор.
Однако ARM может иметь смысл в определенных ситуациях. Другими словами, вы можете быть среди примерно 8% держателей ипотечных кредитов, которые решат, что этот тип кредита предлагает возможности.
Когда вы можете рассмотреть возможность ипотеки с регулируемой процентной ставкой
Вот три категории покупателей жилья, для которых ARM могут быть полезны:
Покупатели временного или «стартового» жилья. Если вы почти уверены, что не останетесь в своем доме надолго, ARM может быть стратегическим выбором, поскольку вы можете воспользоваться низкой процентной ставкой с фиксированным периодом, а затем продать дом до наступления периода корректировки. Инвесторы. Многие инвесторы в недвижимость любят ARM по той же причине. Они могут получить низкую процентную ставку заранее, а по мере приближения периода корректировки (три, пять или семь лет) они могут скорректировать арендную плату с учетом нового платежа по ипотеке или подняться и купить следующую. Покупатели в периоды высоких процентных ставок. Наконец, многие покупатели рискуют получить ипотеку с регулируемой процентной ставкой в периоды высоких процентных ставок, поскольку они с большей вероятностью предложат более низкую ставку сразу и в конце, предполагая, что ситуация успокоится, когда истечет фиксированный период. Как работают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой
ARM обычно начинаются с низкой фиксированной процентной ставки на определенный период времени (например, три, пять, семь или 10 лет), а по истечении «фиксированного периода» начинается «период корректировки».
Здесь все становится интереснее. В течение периода корректировки процентная ставка вашего ARM может колебаться в зависимости от нескольких ключевых факторов, в том числе:
Справочные ставки. ARM обычно получают свою базовую процентную ставку на основе эталонной ставки, называемой ставкой обеспеченного финансирования овернайт (SOFR). Казначейство США каждое утро публикует новый отчет SOFR, чтобы сказать банкам и кредиторам: «Эй, вот стоимость заимствования денег сегодня». Это, в свою очередь, помогает кредиторам устанавливать рыночные процентные ставки по различным продуктам, от автокредитов до ипотечных кредитов. Поля. Маржа — это фиксированный процент, который ваш кредитор добавляет к индексу, чтобы получить процентную ставку ARM. Таким образом, если у вас есть ARM, привязанный к SOFR, и SOFR составляет 5%, а ваша маржа составляет 2%, ваша ставка ARM составит 7%. Маржа обычно колеблется от 2% до 3,5% и может варьироваться в зависимости от кредитора, кредита и вашей кредитоспособности. Маржа также определена в кредитном соглашении, поэтому лучше присмотреться к ценам, чтобы увидеть, какие кредиторы могут предложить наиболее конкурентоспособную маржу. Ограничения ставок. Наконец, ограничение ставок ограничивает то, насколько ваша ставка может вырасти в течение срока действия кредита. «Первоначальные» пределы корректировки определяют, насколько ваша ставка может вырасти в первый раз, «последующие» лимиты корректировки определяют, насколько она может увеличиться после первоначального лимита, а «пожизненные» лимиты корректировки устанавливают предел того, насколько ваша процентная ставка может вырасти в целом.
Наиболее распространенным сроком ARM может быть 5/1, что означает, что кредит имеет фиксированную процентную ставку на пять лет, а по истечении срока его действия процентная ставка начнет меняться каждый год в течение 25 лет (большинство кредитов ARM имеют 30-летний срок).
Другая распространенная продолжительность ARM — 10/6, что означает, что у вас будет 10-летний фиксированный период и 20-летний период корректировки, в течение которого процентная ставка меняется каждые шесть месяцев. Вы также можете увидеть ARM 3/1, ARM 7/1 и ARM 10/1.
Узнайте больше: Почему гарантированная ставка финансирования овернайт может быть важна для вашей ипотеки.
Ознакомьтесь с нашими ежедневными отчетами о ставках
Рефинансирование ARM в ипотеку с фиксированной ставкой
Иногда, даже если было бы выгодно приобрести вашу недвижимость с использованием ARM, вы в конечном итоге понимаете, что ипотека с фиксированной ставкой была бы предпочтительнее для дальнейшего развития. Например, возможно, вы решили, что ваш первый дом все-таки будет домом для длительного проживания. Вы не одиноки, если такая ситуация: исследования 2024 года показали, что значительное количество домовладельцев миллениалов и поколения Z не могут позволить себе модернизацию и довольствуются своими стартовыми домами.
Независимо от конкретной причины, знайте, что можно рефинансировать ипотеку с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой. На самом деле, это, вероятно, довольно распространенная причина для рефинансирования держателей ARM.
Рефинансирование ипотеки ARM на ипотеку с фиксированной ставкой не является ракетостроением и во многом похоже на рефинансирование ипотеки с фиксированной ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой. Вы обратитесь к нескольким кредиторам, чтобы найти лучшие ставки, предоставить необходимую документацию, закрыть новый кредит и полностью погасить старый кредит.
Плюсы и минусы ипотеки с регулируемой процентной ставкой
Как и любой другой тип ипотеки, ARMs имеет ряд преимуществ и недостатков. Хотя ваш кредитор может в конечном итоге решить, какой тип ипотеки подходит именно вам, знание основ может помочь вам составить бюджет и сориентироваться на первых этапах процесса:
ПлюсыВозможность получения более низкой начальной процентной ставки. Кредиторы обычно предлагают более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам ARM, чем по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой в течение начального (также известного как фиксированный) периода. Снижение требований к заемщику. Поскольку ежемесячные платежи начинаются ниже, многие кредиторы могут ослабить требования к заемщикам ARM по сравнению с заемщиками с фиксированной ставкой (например, потенциально принимая заемщиков с 50% DTI). Ежемесячные платежи могут уменьшиться. Если процентные ставки упадут с настоящего момента до окончания вашего фиксированного периода, вам, возможно, придется платить еще меньший ежемесячный платеж. Недостатки Но ежемесячные платежи могут увеличиться. По истечении срока действия вашей фиксированной ставки ваша процентная ставка может увеличиться настолько, насколько позволяет ограничение срока действия (часто до 5 процентных пунктов выше вашей первоначальной ставки). Например, если процентная ставка по основной сумме в 400 000 долларов за ночь увеличится с 7% до 12%, ежемесячный платеж увеличится с примерно 2661 доллара до примерно 4114 долларов, то есть скачок на 1453 доллара, или, другими словами, на 54,6%. Цены сложно оценить. Когда из уравнения будут исключены дисконтные точки, будет относительно легко сравнивать ипотечные предложения с фиксированной процентной ставкой от кредиторов № 1 и № 2. Однако у ARM есть множество движущихся частей, и может быть сложно заранее найти подходящую сделку. Меньше спокойствия. Даже несмотря на то, что стоимость налогов и страхования растет, заемщики с фиксированной ставкой могут быть спокойны, зная, что их основной платеж по ипотеке никогда не изменится. Заемщики ARM могут наслаждаться более низкими ставками сразу и, возможно, более низкими ставками в долгосрочной перспективе, но они не будут наслаждаться этим чувством стабильности в долгосрочной перспективе. Мозговой штурм искусственного интеллекта Fortune возвращается в Сан-Франциско 8-9 декабря, чтобы собрать вместе самых умных людей, которых мы знаем — технологов, предпринимателей, руководителей Fortune Global 500, инвесторов, политиков и блестящие умы между ними — чтобы изучить и задать самые актуальные вопросы об ИИ в другое решающее время. Зарегистрируйтесь здесь.
