Президент Дональд Трамп заявил, что восстанавливает американскую мечту о домовладении, но одно из его последних предложений по жилищной политике может сделать эту мечту еще дальше недосягаемой, говорят эксперты.
Выступая в среду на встрече Всемирного экономического форума в Давосе, Швейцария, Трамп расхваливал свою серию недавних указов по жилищной политике, в том числе запрет институциональным инвесторам покупать частные дома и попытки снизить ставки по ипотечным кредитам, приказав контролируемым государством компаниям ипотечного финансирования Fannie Mae и Freddie Mac купить ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, на 200 миллиардов долларов.
«Это просто несправедливо по отношению к обществу, что оно не может купить дом», — сказал Трамп в среду о покупке жилья институциональными организациями. «И я прошу Конгресс принять этот запрет в качестве постоянного закона, и я думаю, что они это сделают». Трамп также призвал Конгресс ограничить процентные ставки по кредитным картам на уровне 10%, что, по его словам в среду, «поможет миллионам американцев откладывать деньги на жилье».
Трамп также напрямую разговаривал с гигантами Уолл-стрит и институциональными покупателями жилья в Давосе, говоря: «Многие из вас — мои хорошие друзья, (и) многие из вас поддерживают меня», но «вы подняли цены на жилье, купив сотни тысяч домов на одну семью».
«Для них это были огромные инвестиции, часто до 10% домов на рынке», — сказал Трамп. «Знаете, самое безумие в том, что человек не может получить амортизацию за дом, но когда корпорация покупает его, они получают амортизацию».
Одна политика, которая не была упомянута во время выступления Трампа в среду в Давосе и которая, по мнению экспертов, может нести потенциально большие риски и мало что сделать для устранения коренных причин высоких цен на жилье, — это его предложение, которое позволит американцам использовать свои сбережения 401 (k) для первоначальных платежей по ипотеке, которые сейчас составляют в среднем 19% от стоимости дома. По данным Redfin, текущая средняя цена дома в Соединенных Штатах составляет около 428 000 долларов, а это означает, что первоначальный взнос может составить колоссальные 81 000 долларов. Трамп не установил сумму в долларах или процент от лимита суммы, которую американцы могут снять со своих счетов 401(k) для использования в качестве первоначального взноса.
Окончательный план Трампа, позволяющий американцам использовать свои пенсионные накопления для первоначальных взносов, вероятно, потребует одобрения Конгресса, поскольку он может включать в себя изменение налогового кодекса. Предложение, о котором объявил в пятницу Кевин Хассетт, директор Национального экономического совета, является последней попыткой Трампа решить растущую озабоченность по поводу доступности жилья в экономике США, особенно на рынке жилья, и не дать Соединенным Штатам стать «нацией арендаторов», как он сказал в своей речи на заседании Всемирного экономического форума в среду.
Представитель Белого дома сообщил Fortune в своем заявлении, что президент Трамп стремится улучшить доступность жилья для американцев.
«Вот почему президент Трамп подписал указ, направленный на защиту покупателей домов на одну семью от крупных институциональных инвесторов и помощь им в осуществлении американской мечты о домовладении», — сказал представитель.
Преимущества использования средств 401 (k) для первоначального взноса
Идея Трампа имеет некоторые преимущества. По данным Национальной ассоциации риэлторов, число людей, впервые покупающих жилье, упало вдвое по сравнению с тем, что было около десяти лет назад. Кроме того, по данным NAR, 22% тех, кто имеет право купить свой первый дом, уже используют заемные деньги или подарок друга или члена семьи в качестве первоначального взноса.
Хотя американцы уже могут снять до 10 000 долларов для оплаты дома с индивидуальных пенсионных счетов (IRA), не возвращая их до достижения возраста 59,5 лет, это правило не распространяется на спонсируемые работодателем 401 (k) — наиболее распространенный пенсионный счет, если только владельцы счетов не платят штраф в размере 10%.
Американцы могут снимать деньги из своих пенсионных планов без штрафных санкций для некоторых освобожденных целей, таких как восстановление после стихийного бедствия и некоторые медицинские расходы, но им все равно придется платить подоходный налог со своих счетов с отсрочкой налогообложения. В 2024 году доля «выходов из-за трудностей» увеличилась до 4,8% участников пенсионных планов Vanguard по сравнению с 3,6% в 2023 году.
Большинство планов 401(k), спонсируемых работодателями, также позволяют американцам брать взаймы на ограниченный период времени из своих пенсионных сбережений без штрафов до достижения возраста 59,5 лет, в том числе на покупку дома, при условии, что они возвращают заемную сумму на счет с процентами.
Учитывая ограниченные возможности доступа к пенсионным счетам, предложение президента может помочь американцам, нуждающимся в наличных деньгах, разблокировать ликвидность для первоначальных взносов. Это может быть особенно полезно для тех, у кого могут возникнуть трудности с погашением кредита IRA, рассказал Fortune Роберт Голдберг, профессор финансов Университета Адельфи в Гарден-Сити, штат Нью-Йорк.
Недостатки использования средств 401(k) для первоначального взноса
Тем не менее, Голдберг предупредил, что обменивать диверсифицированные инвестиции по программе 401(k) и концентрировать большую часть своих инвестиций в одном активе рискованно. Хотя некоторые считают, что цены на жилье всегда растут, крах рынка жилья в 2008 году показал, что это не всегда так.
«Представьте, что цены на жилье падают настолько сильно, что цена дома не только падает до уровня ипотеки, но и ниже уровня ипотеки, стирая вашу позицию в акционерном капитале», – сказал он. «Вы бы потеряли свои активы, свои активы по программе 401(k). Плохой результат».
Эксперты говорят, что предложение Трампа также мало что делает для решения проблемы предложения на рынке жилья, которое в значительной степени заморожено, поскольку покупатели жилья, которые покупали жилье по более низким процентным ставкам до пандемии, стали неохотно продавать, сказал Голдберг. Предоставление большему количеству людей средств для покупки домов без увеличения предложения может непреднамеренно поднять цены и лишить больше людей доступа на рынок жилья, вместо того, чтобы сделать его более доступным, утверждает он.
«Некоторые люди выиграют (от плана Трампа), но в целом конкуренция за жилье просто увеличится», — сказал Голдберг.
Однако предложение Трампа, касающееся пенсионных накоплений, особенно рискованно, поскольку оно облегчает американцам использование важнейших пенсионных накоплений, предназначенных для будущего, для непенсионных целей, сказал Джейк Фалкон, дипломированный консультант по пенсионному планированию и генеральный директор Falcon Wealth Advisors.
По данным Федеральной резервной системы, в 2022 году средние пенсионные сбережения американца в возрасте от 45 до 55 лет составили 115 000 долларов. Однако этой суммы может хватить не всем, поскольку некоторые эксперты предполагают, что среднестатистическому человеку необходимо откладывать в восемь-десять раз больше своей годовой зарплаты, чтобы комфортно выйти на пенсию.
«Люди, вообще говоря, скорее всего, будут отставать, и это только еще больше отставит их», — сказал Фалькон.
Учитывая мрачные данные о пенсионных накоплениях в Америке, Фалькон заявил, что правительству следует сделать использование пенсионного счета для других целей более трудным, а не простым.
«Позволение людям совершать набеги на ваш план 401(k) не решает проблему», — сказал он.
