Экономисты, политики и Уолл-стрит уже давно проповедуют необходимость увеличения предложения жилья для повышения его доступности, но, возможно, все не так просто.
Согласно недавней заметке, написанной докторанткой Калифорнийского университета в Ирвине Шайлер Луи вместе с исследователями ФРБ Сан-Франциско Джоном Мондрагоном, Рами Наджаром и Йоханнесом Виландом, рост среднего дохода «сильно связан» с ростом цен на жилье.
“Однако связи между ростом среднего дохода и ростом предложения жилья практически нет”, – добавили они. «Напротив, рост предложения жилья имеет сильную положительную связь с ростом населения. Фактически, почти во всех мегаполисах количество жилья росло быстрее, чем их население, даже на таких дорогих рынках жилья, как Лос-Анджелес или Сан-Франциско».
Это бросает вызов глубоко укоренившимся представлениям о том, что НИМБизм, бюрократия и политики, выступающие за контроль арендной платы за новое строительство, усугубляют кризис доступности жилья.
Между тем, рынки дорогой недвижимости Калифорнии считаются ярким примером этих тенденций и часто противопоставляются рынкам Техаса, где жилье более доступно.
Без сомнения, жизнь в Калифорнии дорогая, что способствует бездомности и миграции за пределы штата. Но поскольку предложение не было решающим фактором, исследователи более внимательно изучили, как различия в спросе влияют на цены на жилье.
Опираясь на данные середины 1970-х годов, они отметили, что цены на жилье и средний доход практически не менялись до 2000 года. Но после этого рост цен на жилье намного опережал доходы.
«Это исследование показывает, что реформы регулирования могут иметь ограниченное влияние на доступность жилья и что различия в ограничениях на предложение жилья не являются фундаментальными факторами различий в динамике жилищного строительства в мегаполисах», – сказали они.
Глядя на средний доход, исследователи обнаружили, что он рос «по существу один к одному с ценами на жилье» с 1975 по 2024 год.
Таким образом, доступность жилья «может быть связана в первую очередь с различиями в росте доходов на вершине распределения по сравнению со средней частью», а не с недостатком предложения. Другими словами, неравенство доходов стимулирует цены на жилье.
Между тем, если посмотреть на доходы и предложение жилья в период с 2000 по 2020 год, связи не обнаружено. Причина может заключаться в том, что по мере того, как американские домохозяйства становятся богаче, они предпочитают ремонтировать свои дома, переезжать в более красивые места или находить какой-то другой способ улучшить качество своего жилья, а не покупать дополнительные дома.
Вместо более высоких доходов прибытие новых домохозяйств в город увеличивает предложение, и данные показывают, что «рост предложения жилья тесно связан с ростом населения практически во всех мегаполисах».
Исследователи выделяют два разных типа спроса. Когда спрос на жилье более высокого качества растет, цены на жилье растут, в то время как спрос на количество единиц жилья остается относительно неизменным.
Но когда спрос на жилье обусловлен ростом населения, который поддерживает стабильные средние доходы, спрос на количество квартир увеличивается, что приводит к росту как цен, так и предложения.
«Это говорит о том, что лучший способ справиться с кризисом доступности жилья — понять изменения на рынке труда, особенно относительное распределение экономического роста между уровнями доходов и занятости в различных областях», — заключили они.
Эта история первоначально появилась на Fortune.com.
