Президент Дональд Трамп и демократы в Сенате наконец нашли то, о чем они могут договориться: запретить институциональным инвесторам покупать аренду жилья на одну семью. Но, по их мнению, это не будет панацеей от кризиса доступности жилья.
«Мы хотим, чтобы жилье было для людей, а не для корпораций», — заявил Трамп во время обращения к Конгрессу в феврале, рекламируя свой план по ограничению институциональной собственности 100 домами на одну семью.
В четверг Сенат 89 голосами против 10 проголосовал за одобрение законопроекта, содержащего ряд мер по повышению доступности жилья, включая запрет любому инвестору, владеющему как минимум 350 домами, покупать больше.
Предлагаемые запреты связаны с тем, что рынок жилья в США сталкивается с дефицитом в 4,7 миллиона единиц жилья, что является рекордным показателем по данным Zillow, а средний возраст среднестатистического покупателя жилья в Соединенных Штатах, впервые покупающего жилье, взлетел до 40 лет.
Кризис доступности реален, но экономисты говорят, что оба предложения не разрушат фундаментальные барьеры на пути к домовладению и могут иметь неприятные последствия для американцев с низкими доходами, которым призваны помочь законопроекты.
«Люди хотят идентифицировать пугала, который может сказать: «Эй, вот в чем проблема, и дайте мне легкую кнопку, чтобы решить ее прямо сейчас», — сказал Fortune экономист по арендному жилью Джей Парсонс. «Это эмоционально удовлетворяющий ответ, даже если это не настоящее решение».
Он сказал, что нацеливание на крупных институциональных инвесторов, которым принадлежит лишь около 3% рынка аренды жилья на одну семью, вряд ли окажет влияние на доступность жилья для американцев с низкими доходами и может привести к тому, что миллионы людей не смогут позволить себе жилье.
Институциональные инвесторы обслуживают арендаторов, которые обычно не могут получить доступ к домовладению по причинам, не имеющим ничего общего с корпорациями. Парсонс сказал, что многие арендуют жилье, потому что не могут претендовать на традиционную ипотеку из-за более низкого дохода и кредитного рейтинга или не могут позволить себе дополнительные 1000 долларов в месяц на расходы на домовладение.
«В этих домах живут настоящие люди, настоящие семьи, и предполагается, что они владели бы ими, если бы не тот факт, что этими домами владеют инвесторы», — сказал Парсонс. «Реальность такова, что большинство из них не могут».
Домовладение – «священная корова»
По данным Национальной ассоциации риэлторов, несмотря на заявление Трампа о том, что Соединенные Штаты рискуют стать «нацией арендаторов», здесь сдается примерно на миллион меньше домов, сдаваемых в аренду, чем десять лет назад, а доля сдаваемых в аренду домов на одну семью постепенно снижается с 2014 года, по данным Национальной ассоциации риэлторов.
Тем временем Шон Добсон, исполнительный директор инвестиционного гиганта в сфере недвижимости The Amherst Group, заявил, что видит, как молодое поколение пересматривает, какие активы являются наиболее ценными, бросая вызов представлению о том, что домовладение является «священной коровой».
Домовладельцы могут потерять до 9% стоимости недвижимости из-за комиссий за транзакции, которые увеличились по мере того, как цены на жилье со временем резко выросли, что привело к падению стоимости ипотечных кредитов. По его словам, вместо того, чтобы «привязываться к активам в городе», молодые люди отдают приоритет свободе, сбережениям, личному выбору и жизненному балансу.
Добсон также утверждал, что людям следует скорректировать свои ожидания, чтобы они соответствовали большей продолжительности жизни, объясняя, что американцы достигают таких важных этапов, как вступление в брак или рождение детей в старшем возрасте, поскольку жизнь становится все менее доступной.
Согласно внутреннему исследованию, предоставленному Fortune, Амхерст сдает в аренду более чем 200 000 человек, и 71% его нынешних жителей не получат одобрения на ипотеку в соответствии с текущими стандартами кредита и дохода. По словам Добсона, 85% большинства его жителей не имеют права покупать дома, в которых они живут сегодня.
По данным Amherst Group, средний арендатор на одну семью имеет показатель FICO 650 и семейный доход в размере 88 000 долларов США, что намного ниже, чем средний домовладелец на одну семью, который имеет показатель FICO 730 и доход более 150 000 долларов США. Более низкий кредитный рейтинг часто приводит к более высоким процентным ставкам, поэтому аренда у институциональных инвесторов обычно обходится дешевле.
По словам экономиста Парсонса, аренда также стала для американцев с низкими и средними доходами способом избежать ловушек субстандартной ипотеки. В то же время, по данным Федеральной резервной системы Нью-Йорка, уровень просрочек по ипотеке среди американцев с низкими доходами увеличился в последние годы из-за роста безработицы и роста цен на жилье.
Перемещение иглы на доступность
Запрет институциональным инвесторам сократит предложение арендуемого жилья, замедлит строительство новых квартир и вытеснит более миллиона человек из своих домов, говорится в заявлении Национального совета по арендному жилью для Fortune. В состав совета входят некоторые из крупнейших владельцев частных домов, в том числе Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent и Tricon Residential.
«Существует реальная проблема в Соединенных Штатах, где мы испытываем серьезную нехватку качественного и доступного жилья всех типов», — сказала Fortune Лори Гудман, научный сотрудник аналитического центра экономической политики Urban Institute.
Законы о зонировании, а также высокая стоимость земли, рабочей силы и материалов являются основными причинами нехватки жилья для 4,7 миллионов человек и высоких затрат, сказал он.
По словам Гудмана, запрет институциональным инвесторам покупать дома на одну семью будет означать лишь то, что их получит мелкий инвестор. Фактически, поскольку процентные ставки и расходы на содержание выросли, институциональные инвесторы в последние годы замедлили покупку акций, пояснил он.
«Запрет небольшой части рынка не решает реальных проблем доступности, с которыми сталкиваются люди, желающие купить дом», — сказал Парсонс. «Девяносто процентов инвесторов в аренду на одну семью — это небольшие местные семьи».
