Во время пандемии рынки недвижимости Флориды и Техаса пользовались всплеском популярности. Не обремененные посещением офиса, удаленные работники направились на юг, чтобы воспользоваться теплыми температурами Солнечного пояса, низкими налоговыми ставками и новым строительством.
Но сейчас эта история переписывается. Покупатели жилья теперь отдают приоритет доступности и стабильной занятости, а это означает, что города Ржавого пояса теперь сильнее, чем их коллеги из Солнечного пояса. Огайо, в частности, является тихим чемпионом американского рынка жилья благодаря привлекательности Кливлендской клиники и завода Intel стоимостью 20 миллиардов долларов. Да, и дома, которые примерно на 30% дешевле, чем на побережье.
Данные Redfin, опубликованные в понедельник, показывают, что Соединенные Штаты твердо являются рынком покупателей: в марте количество продавцов превысило количество покупателей на 43%, что едва не дотянуло до самого большого разрыва за всю историю наблюдений, начиная с 2013 года. Но боль распределена неравномерно.
На несбалансированном рынке Огайо остается стабильным
Пять самых несбалансированных рынков покупателей в стране находятся в «Санбелте»: Майами (где количество продавцов превышает число покупателей на 148%), Нэшвилл (119%), Остин (112%), Сан-Антонио (109%) и Лас-Вегас (101%). Все основные транспортные магистрали Redfin во Флориде и Техасе теперь являются рынком покупателей: количество продавцов в Хьюстоне превышает число покупателей на 97%, а в Далласе – на 87%.
«Высокие налоги на недвижимость, растущие расходы на страхование и опасения по поводу сохранения рабочих мест делают покупателей жилья очень избирательными», — говорится в заявлении Барб Купер, агента по недвижимости Redfin Premier в Остине. «Покупатели, находящиеся на рынке, во всех отношениях хотят иметь дома под ключ и могут позволить себе ждать, не идя на компромисс, потому что у нас есть тонны инвентаря».
Тем временем Огайо держится. Цинциннати и Колумбус — скромные рынки покупателей (30,7% и 22,8% соответственно), а Кливленд — один из редких сбалансированных рынков в США.
Покупатели поколения Z и удаленные работники, в частности, покидают более дорогие мегаполисы Sunbelt и переезжают на Средний Запад, где средние цены на жилье часто колеблются от 200 000 до 275 000 долларов, что значительно ниже общенационального показателя, который превысил 400 000 долларов. По данным Realtor.com, средняя цена дома в Кливленде составляет около 150 000 долларов, что составляет менее трети от 625 000 долларов в Майами.
«Расположенный на южном берегу озера Эри, Кливленд сочетает в себе суровость Ржавого пояса с подлинной историей возрождения: от клиники мирового класса до Зала славы рок-н-ролла и обновленных районов, таких как Огайо-Сити и Тремонт, где вековые дома соседствуют с оживленными пивоварнями и ресторанами», — сообщает Realtor.com. «Это город, который превосходит свой вес, и его рынок недвижимости начинает это показывать».
Проблема цен на жилье в Санбелте
Изменение кредитного плеча отражается на ценах, и именно здесь Техас и Флорида несут самые большие потери.
Анализ данных Ланса Ламберта, основателя ResiClub, показывает, что цены на жилье в районе метро Остина сейчас на 27,8% ниже пика 2022 года, а цены на жилье в Хартфорде на 22,5% выше пика 2022 года.
«Часть этой «бифуркации» сводится к изменению значения, при этом значительное абсолютное снижение цен на жилье происходит на рынках, которые стали еще более перегретыми во время пандемического жилищного бума», — пишет Ламберт.
Согласно анализу индекса стоимости жилья Zillow, проведенному Ламбертом, в период с марта 2025 по март 2026 года цены на жилье в национальном масштабе выросли всего на 0,8% в годовом исчислении, а в марте на 89 из 300 крупнейших рынков жилья в стране зафиксировано снижение цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Техасе, Флориде и Колорадо активные запасы значительно превышают уровень до пандемии 2019 года, пишет Ламберт, потому что Sunbelt был перегружен. Это означает, что цены на жилье снизятся или останутся стабильными, добавил он.
На Среднем Западе наблюдается противоположная проблема. Данные Redfin показывают, что цены на жилье в Колумбусе выросли почти на 4% в годовом исчислении, при этом средняя цена продажи составила 290 000 долларов. А в агломерации Кливленда, согласно данным Zillow, собранным Stacker, тремя наиболее быстрорастущими городами являются Хантинг-Вэлли (+8,6%), Бентливилл (+7,8%) и Морленд-Хиллз (+9,0%).
Realtor.com также назвал Толедо четвертым по популярности рынком недвижимости в стране к 2026 году с прогнозируемым ростом цен на 13,1%. В то время как продавцы Sunbelt снижают цены, чтобы очистить запасы, продавцы из Огайо видят, что их капитал растет.
Погода, страховка и выезд из Флориды
Этот сдвиг также усиливается силами, от которых покупатели не могут выйти путем переговоров: климатический риск, страховые взносы домовладельцев и растущие сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).
По данным Redfin, Флорида сталкивается с усилением стихийных бедствий, ростом страховых взносов и ростом сборов ассоциаций домовладельцев квартир, что вынудило некоторых владельцев покинуть страну. Фактически, данные Insurify, на которые ссылается Insurance Business, показывают, что средняя годовая премия в Солнечном штате составляет 8 292 доллара, что примерно на 181% выше, чем в среднем по стране.
Майами также считается одним из самых слабых рынков, поскольку здесь избыток квартир, а домовладельцы по всей Южной Флориде пострадали от тяжелых специальных налогов, вытекающих из законов о структурных проверках после Серфсайда. В Техасе есть своя версия проблемы: налоги на недвижимость и расходы на страхование, вызванные градом, торнадо и риском ураганов в Персидском заливе, подорвали математику доступности, которая привлекла туда миллионы людей.
Почему Огайо побеждает
Огайо не находится на радаре многих прибрежных покупателей по причинам образа жизни, но на бумаге это может иметь больше смысла с точки зрения доступности.
По данным Zillow, средняя цена дома в Колумбусе составляет около 250 000 долларов, а в Кливленде стоимость владения на самом деле ниже, чем арендная плата, что является редким достижением на сегодняшнем рынке.
Корпоративная база Цинциннати включает шесть компаний из списка Fortune 500, от Kroger до Procter & Gamble. Тем временем полупроводниковый проект Intel стоимостью около 20 миллиардов долларов за пределами Колумбуса привлекает таланты, капитал и спрос на жилье.
Даниэль Эндрюс, агент по недвижимости из Realty One Group Next Generation, ранее рассказала Fortune, что недавно она работала с несколькими покупателями поколения Z, особенно с удаленными работниками и молодыми специалистами, которые покидают более дорогие районы, такие как Флорида, в поисках более доступного жилья.
«Для многих речь идет не только о более дешевом жилье, но и о возможности быстрее накопить богатство, не увязая в накладных расходах», — сказал Эндрюс. Он также привел статистику StorageCafe, показывающую, что на поколение Z и миллениалы приходится почти 30% всех переездов между штатами, при этом в таких штатах, как Индиана и Висконсин, наблюдается один из самых больших приростов.
Популярность Флориды и Техаса не исчезает полностью, но премия за пандемию, которая позволяла продавцам Sunbelt устанавливать цену, исчезла. На его месте возник рынок, на котором покупатели, вооруженные запасами и рычагами, наконец-то задают тон.
