Покупка дома в Соединенных Штатах работала по одному и тому же принципу так долго, что большинство из нас относятся к правилам так, как если бы они были физическими.
Перечисляет продавец. Zillow появляется с фотографиями через несколько часов. Дни на рынке начинают тикать. Падение цен фиксируется в местной Службе многократного размещения объявлений. Покупатели играют с данными, продавцы скрипят зубами, и все делают вид, что система справедлива.
Вся эта машина работает на предположении. Информация о доме, выставленном на продажу, должна быть общедоступной, быстрой и объективной. Если исключить публичную часть, покупка жилья станет другой игрой с совсем другими победителями.
Рынок жилья США уже хрупкий. По данным Национальной ассоциации риэлторов, продажи существующих домов упали до 30-летнего минимума в 2025 году, а цены продолжили расти.
Покупатели не могут себе этого позволить. Продавцы не сдаются. В этой тупиковой ситуации один генеральный директор потратил два года на то, чтобы незаметно переписать правила.
Я следил за этой историей уже несколько месяцев, и, когда я подсчитал цифры, меня удивило то, как быстро исчезает публичная часть.
Человек, который переписывает правила, — Роберт Реффкин, генеральный директор Compass. После сделки по приобретению стоимостью 1,6 миллиарда долларов, закрытой в январе, их версия покупки дома становится версией, которую получают американцы, нравится им это или нет.
Reffkin делает рынок недвижимости менее прозрачным
Откройте Zillow или Redfin этой весной, и вы можете заметить странную новую надпись на некоторых домах: «Скоро» или «Предварительный просмотр».
Фотографии выглядят нормально. Рулевое управление вроде нормальное. Не хватает одной информации. Истории продаж нет. Без счетчика базарных дней. Никаких данных о снижении цен не зафиксировано. Дом продается, но не официально. Этот пробел в данных является преднамеренным.
Реффкин управляет крупнейшей брокерской компанией по жилью в Соединенных Штатах. Его речь проста. Продавцов не следует заставлять транслировать рекламу на весь Интернет в тот момент, когда они решат продать.
Связанный: Zillow раскрывает серьезные изменения на рынке жилья и в секторе недвижимости
Агенты Compass теперь реализуют трехфазное свойство. Дом изначально указан как «эксклюзивный для частного использования», и его можно просмотреть только в сети агентов Compass. Затем он перемещается в список «Скоро» на сайте Compass и выбирает партнерские платформы. Наконец, если недвижимость еще не продана, она поступает в Службу публичного многократного листинга.
Около 94% частных листингов Compass в конечном итоге попадают в публичную MLS, сообщает The Real Deal со ссылкой на внутренние данные Compass.
Аргумент Реффкина вращается вокруг одной фразы. Дни на рынке и история снижения цен «убивают стоимость», сказал он CNN, потому что покупатели рассматривают этот публичный отчет как приглашение к сделке.
«Вы не можете купить дни на рынке, и вы не можете купить историю снижения цен. Вы покупаете атрибуты дома», – сказал Реффкин в своем интервью CNN.
В прошлом году Zillow пыталась заблокировать эту стратегию. Компания «Компас» подала в суд.
После того, как федеральный судья отказался остановить эту политику, а Zillow изменила курс в марте 2026 года, Compass отозвала иск, сообщает CNN.
С тех пор Zillow запустила собственный премаркетинговый продукт совместно с такими брокерскими компаниями, как Keller Williams и RE/MAX. Redfin, которая теперь принадлежит Rocket Companies, в феврале подписала соглашение о размещении листингов Compass.
Домино быстро падает.
Роберт Реффкин меняет американский рынок недвижимости.
Фото Тони Андерсона из Getty Images
Почему стратегия листинга Compass беспокоит критиков цен на жилье
Борьба важнее того, какая платформа показывает какой листинг. Речь идет о том, кто устанавливает правила рынка недвижимости.
Сейчас Compass контролирует значительную часть брокерского рынка США. Приобретение акций Anywhere Real Estate, материнской компании Century 21, Coldwell Banker, Sotheby’s International Realty и Corcoran, стоимостью 1,6 миллиарда долларов завершилось в январе. По данным агентства Florida Realtors, объединенная компания имеет около 340 000 агентов в 120 странах.
В некоторых мегаполисах это соотношение ошеломляет.
По цифрам, доля рынка Compass в Вашингтоне, округ Колумбия, подскочила примерно с 22% до почти 40% после сделки Anywhere. Доля рынка Бостона достигла 32%, что более чем в семь раз превышает долю следующей по величине брокерской компании Keller Williams. Оценка выручки Compass в 2026 году составит $13,73 млрд, что на 97,3% больше, что обусловлено, главным образом, консолидацией Anywhere. показатель с 1995 года. Источники: Центр потребительской политики, цитируемый TheRealDeal, TIKR и Национальная ассоциация риэлторов, цитируемая PBS.
Критики говорят, что сочетание предварительных котировок и такого уровня участия дает Compass четкий путь к сделкам «двойного дна», когда брокерская компания представляет как покупателя, так и продавца и собирает комиссионные с обеих сторон.
В Вашингтоне, округ Колумбия, Compass дважды расторгала более 40% своих сделок, что более чем вдвое превышает показатель следующей по активности компании, сообщил Центр потребительской политики, сообщает TheRealDeal.
Compass отрицает, что стратегия основана на двойном финале, и указывает на коэффициент конверсии MLS в 94% как на доказательство того, что листинги в конечном итоге выйдут на публичный рынок. Сторонние эксперты в этом не убеждены.
«Это не что иное, как компании, пытающиеся заработать больше денег под видом выбора продавца», — сказал CNN Джеймс Двиггинс, генеральный директор NextHome.
Таня Монестье, профессор права юридического факультета Университета Буффало, четко изложила риски покупателя. Покупателям, возможно, придется начать проверять отдельные брокерские сайты только для того, чтобы найти инвентарь, «но никто даже не знает, что это происходит», сказал Монестье CNN.
Задержка с размещением домов на MLS дает покупателям меньше рычагов воздействия
Это та часть, которая доходит до кошелька. Рыночный контекст жесток. Объем продаж существующих домов в 2025 году составил 4,06 миллиона, что является самым низким годовым показателем с 1995 года, сообщила Национальная ассоциация риэлторов, как сообщает PBS. Средняя цена продажи выросла до 414 400 долларов.
Теперь добавьте к этому новые правила листинга. Если вы покупаете, меньшее количество общедоступных данных означает меньшее кредитное плечо.
Еще недвижимость:
Почему продажа вашему ребенку дома за доллар может иметь неприятные последствияПерспективы коммерческой недвижимости на 2026 год: аналитики видят признаки восстановления Redfin говорит, что ставки по ипотеке и доходы сейчас бьют по недвижимости
Нет никакой публичной истории снижения цен, чтобы поприветствовать агента. Нет явных признаков того, что продавец в отчаянии. Инструменты переговоров, которыми покупатели пользовались на протяжении двух десятилетий, постепенно исчезают, а доступность жилья падает до рекордно низкого уровня.
Если вы продаете, аргумент состоит в том, чтобы сначала спокойно протестировать рынок. Компромисс – это разоблачение. Тихо означает тесно, а теснота может означать меньше предложений.
«Я не знаю, в какой степени ограниченное присутствие на рынке, где покупателей уже мало, является выгодой для продавца», — сказал Двиггинс CNN.
Уолл-стрит читает одну и ту же шахматную доску совершенно по-разному. По данным TIKR, средняя 12-месячная целевая цена Compass на сайте Street составляет 15 долларов, что предполагает значительный потенциал роста по сравнению с уровнями конца марта. Compass увеличил нормализованную прибыль на акцию с $0,09 в 2024 году до $0,31 в 2025 году, а TIKR прогнозирует $0,54 в 2026 году.
Я продолжаю возвращаться к цифрам из моего собственного анализа исследования Центра потребительской политики. Compass и ее недавно приобретенные бренды теперь занимают не менее 30% рынка в пяти крупных мегаполисах США.
Это означает, что примерно каждый третий дом, проданный в этих городах, регулируется правилами компании. Ваша следующая покупка. Продажа вашего соседа. Сопоставимая продажа, которая установит вашу налоговую оценку.
Следующие данные, за которыми стоит следить, — это прибыль Compass за первый квартал 2026 года от 13 мая, отмечает TradingView.
Если количество агентов и объем «Скоро выйдет» продолжит расти, тихая ставка Реффкина перестанет быть молчаливой ставкой. Версия о покупке жилья, пропагандируемая уже два года, перестает быть спорной и просто становится системой.
Связанный: Фирма с Уолл-стрит делает новый оптимистичный призыв к ракетным компаниям
