В последние несколько лет рынок жилья стал чувствительной темой для многих американцев. Поскольку ставки по ипотеке и цены на жилье оставались значительно выше уровня пандемии, многие потеряли надежду на американскую мечту о собственном жилье, а молодое поколение вообще отказалось от этой идеи.
Но генеральный директор Rocket Companies, чьей флагманской дочерней компанией является Rocket Mortgage, заявил на этой неделе, что есть признаки того, что американцы отходят от домовладения и конкурируют за него. Сразу после того, как ставки по ипотечным кредитам упали чуть ниже 6%, генеральный директор Rocket Варун Кришна сообщил CNBC, что компания готова иметь самый высокий объем выдачи ипотечных кредитов и самую высокую прибыль от продаж за четыре года.
Текущий успех Rocket сильно отличается от того, что происходит в более широкой ипотечной индустрии. В то время как кредитор из Детройта сталкивается с волной возобновления спроса, PennyMac, крупный американский кредитор и поставщик ипотечных услуг, сталкивается с более медленным и болезненным перезапуском.
«Я бы описал этот последний квартал очень просто: это история о двух городах», — сказал Кришна. «Если посмотреть на последний квартал, ставки по ипотечным кредитам упали до самого низкого уровня за последние три года, и Rocket смогла извлечь выгоду».
Но это также говорит о чем-то более широком о нынешнем рынке жилья: в то время как у некоторых нынешних домовладельцев теперь есть возможность переехать и обменять его на более дорогую или более крупную недвижимость (или поскольку старшие поколения чувствуют себя более открытыми для снятия золотых наручников, которые рынок жилья их ограничивал), молодые поколения все еще в значительной степени остаются позади.
Эта «сказка о двух городах» сегодня иллюстрирует то, что переживают американские семьи. Для заемщиков с относительно более высокими доходами и сильной кредитной историей умеренного снижения ставок (до низкого диапазона в 6%) может быть достаточно, чтобы покупка стала возможной, особенно если они уже владеют домом и могут использовать собственный капитал для внесения первоначального взноса. Эти покупатели являются движущей силой новой деятельности Rocket, даже несмотря на то, что они обменивают сверхнизкие процентные ставки прошлого на более дорогие кредиты.
«Ожидается, что рынок ипотечного кредитования вырастет до 25%, а продажи существующих домов увеличатся до 10%», – сказал Кришна.
Но для многих обнадеживающих арендаторов и покупателей жилья математика по-прежнему не является математикой. Цены на жилье остаются значительно выше уровня до 2020 года (более чем на 40%), и даже несмотря на то, что ставки ниже пиковых, ежемесячные платежи за дом со средней ценой (427 000 долларов США, по данным Redfin) могут легко превысить заработок типичной семьи (83 000 долларов США, как показывают данные переписи населения).
Молодые американцы, в частности, сталкиваются с более высокими препятствиями при первоначальном взносе, более высокими выплатами по студенческим кредитам и конкуренцией со стороны покупателей за наличные и инвесторов старшего поколения. Все это означает, что увеличение количества заявок на ипотеку не обязательно приведет к значительному улучшению доступности жилья, хотя некоторые экономисты и эксперты по жилищным вопросам предсказывают, что в этом году рынок будет немного более терпимым.
Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов, недавно заявил, что они ожидают «немного лучших» условий для увеличения продаж домов в этом году, поскольку уровень запасов растет, а «эффект блокировки» постепенно сходит на нет.
Это связано с тем, что «из-за событий, меняющих жизнь, все больше людей выставляют свою недвижимость на продажу, чтобы переехать в следующий дом», — сказал Юн в своем заявлении. «(2026 год) должен быть лучше с более низкими ставками по ипотечным кредитам, и это позволит привлечь больше покупателей. Мы ожидаем, что продажи домов вырастут примерно на 14% по всей стране в 2026 году».
Почему бизнес-модель Rocket в последнее время оказалась настолько успешной
Во многом недавний успех Rocket можно объяснить различием между ее бизнес-моделью и бизнес-моделью PennyMac.
В то время как обе компании выдают и обслуживают ипотечные кредиты, Rocket специализируется на цифровом кредитовании напрямую потребителю, обрабатывая более половины своего объема онлайн без посредников. Rocket также стимулируется крупными инвестициями в технологии, восстановлением клиентов с помощью искусственного интеллекта и диверсификацией в сфере недвижимости, автокредитования и личных финансов, что означает, что у них больше постоянных клиентов.
PennyMac, с другой стороны, распределяет риск по корреспондентским, брокерским и прямым каналам связи с потребителем, уделяя особое внимание государственным займам и неагентской секьюритизации. Сотрудничает с PennyMac Mortgage Investment Trust (его REIT) для инвестиций в капиталоэффективные права на обслуживание ипотеки и обслуживание третьих сторон, включая просроченные платежи. Другими словами, PennyMac отдает приоритет масштабу, а не технологиям, ориентированным на потребителя, которые могут помочь им выиграть повторный бизнес.
«Ключевое отличие состоит в том, что мы поддерживаем наши отношения с нашими клиентами, потому что мы соединяем обслуживание и создание в масштабе», — объяснил Кришна. «Что-то уникальное в Rocket заключается в том, что мы являемся крупнейшим поставщиком услуг и крупнейшим инициатором, но мы помогаем нашим клиентам перейти от обслуживания к отправке, когда они участвуют в их следующей транзакции».
PennyMac, напротив, более подвержен болевым точкам ипотечной отрасли: более низкой марже по кредитам, поддерживаемым государством, меньшему объему прямых продаж потребителю и большей зависимости от рынка прав на обслуживание ипотечных кредитов, который был нестабильным с тех пор, как ставки начали расти после пандемии. Поскольку объемы заявок на ипотечные кредиты сократились после пандемии и конца эпохи легкого рефинансирования, такие кредиторы, как PennyMac, изо всех сил пытались заменить этот бизнес новыми прибыльными кредитами.
«Внезапно люди захотели не только рефинансировать свою ипотеку, но и переехать, потому что они больше не чувствуют себя в ловушке», — сказал Кришна. «Это тот оборот, который мы наконец надеялись увидеть».
