Покупка дома в 2026 году стала одним из самых сложных финансовых решений, с которыми сталкиваются американцы. Ставки по ипотечным кредитам снова выросли до диапазона 6,3–6,5%, цены на жилье остаются высокими на большинстве рынков с высоким спросом, а покупательский спрос замедлился, поскольку неопределенность влияет на доверие потребителей. Все это создало рынок, на котором хороших предложений становится все меньше.
В разгар всего этого инвестор в недвижимость Джесси Уолтерс всего за пять лет собрал портфель из почти 30 сдаваемых в аренду объектов, делая то, что большинству покупателей говорят невозможно: находить недооцененную недвижимость на сложном рынке. Уолтерс появился в понедельник в выпуске подкаста BiggerPockets Real Estate, чтобы рассказать о конкретных стратегиях, которые он использует для поиска сделок, многие из которых применимы ко всем, кто покупает дом в 2026 году, а не только к инвесторам.
«Все говорят, что в 2026 году невозможно купить недвижимость. Цены слишком высоки. Ставки слишком непредсказуемы», — заявил в начале выпуска ведущий BiggerPockets Генри Вашингтон.
Однако, как также отметил Вашингтон, Уолтерс расширяет свое портфолио даже в таких условиях, а используемую им структуру представляет собой модель, которую его соведущий Дэйв Мейер назвал «моделью, которую может повторить почти каждый».
Советы BiggerPockets по поиску предложений по продаже жилья на сложном рынке
В основе подхода Уолтерса лежит простой принцип: хорошие сделки происходят из источников, которые большинство покупателей не замечают. Их портфолио было построено за счет сочетания кампаний прямой почтовой рассылки, отношений с агентами по недвижимости и внерыночных объявлений, которые никогда не доходят до широкой публики.
Уолтерс рассказал хозяевам BiggerPockets, что только в 2025 году он приобрел пять объектов недвижимости с помощью почтовых открыток, отправленных непосредственно потенциальным продавцам. Остальное поступило от агентов, которые знают, что Уолтерс готов купить, может быстро закрыть сделку и заплатит полную комиссию.
«Обычно агенты попадают в список, и над этими домами нужно много работать», — сказал Уолтерс. «Они не хотят выставлять их на рынок, потому что они будут мешать. Они знают, что я делаю, и они очень откровенны со мной. Вот что есть. Это сумма денег, которую им нужно получить от этого».
Подробнее о рынке недвижимости и ценах на жилье:
Zillow посылает убедительный сигнал о доступности и рынке жилья Redfin видит сдвиг в ценах на жилье и на рынке жилья, стоимость покупки жилья в 4 раза превышает ожидания покупателей
Результатом является постоянный поток объектов недвижимости, которые никогда не появляются на Zillow, Redfin или MLS: дома, где продавцы мотивированы, агенты хотят двигаться быстро, а конкуренция со стороны других покупателей минимальна. Для любого покупателя, желающего построить подобные отношения, концепция Уолтерса открывает список домов, которые большинство людей никогда не видят.
Его история также подчеркивает более важную мысль, высказанную в эпизоде BiggerPockets. Покупатели и инвесторы, которые добьются успеха на рынке недвижимости 2026 года, не ждут улучшения условий, а адаптируют свой процесс к условиям, которые существуют сегодня.
Шаттерсток
Отношения с агентами по недвижимости станут ключевым моментом на рынке недвижимости 2026 года.
Ключевая идея подхода Уолтерса заключается не только в том, что существуют внерыночные сделки, о которых уже знают большинство инвесторов и типичных покупателей жилья, но и в том, что они достаются покупателям, которые намеренно сами сделали первый звонок мотивированным агентам.
Уолтерс объяснил, что он платит агентам полную комиссию в размере 3% от каждой сделки, даже если он представляет себя в качестве покупателя. Вы не ведете переговоры, не настаиваете на скидках и не рассматриваете отношения с агентом как транзакционные.
«Я даже не обсуждаю его комиссию или что-то в этом роде», — сказал Уолтерс. «Я буду работать с комиссией в размере 3% с самого начала».
Философия, как объяснил Генри Вашингтон в этом эпизоде, заключается в создании взаимной выгоды. Этот принцип может применяться как к традиционным покупателям жилья, так и к инвесторам.
«Агенты хотят получать оплату за тяжелую работу, которую они выполняют. Они хотят иметь возможность быстро закрыть сделку и хотят, чтобы их продавцы уходили счастливыми», — сказал Вашингтон. «Если вы сможете говорить с ними на языке, который им наиболее понятен, они запомнят, что хотят работать с вами».
Это соответствует известной мантре о том, что недвижимость — это бизнес, в первую очередь отношения. Те, кто уделяет этому приоритетное внимание, будут иметь больше возможностей для заключения выгодных сделок, чем те, кто придерживается строго транзакционной точки зрения. Для традиционных покупателей жилья это означает предварительное одобрение, гибкость в отношении сроков закрытия и готовность принять меры, когда позвонит агент и предложит потенциальное совпадение. Уолтерс отметил, что принимается только одно из каждых 10 сделанных им предложений, а это означает, что этот процесс также требует объема, терпения и последовательной работы с общественностью.
Ключевые выводы по поиску предложений по продаже жилья в 2026 году. Внерыночная недвижимость может превзойти публичные листинги: многие из лучших предложений никогда не попадают в Zillow, Redfin или MLS. Вместо этого они напрямую переходят от мотивированных продавцов к покупателям с прочными отношениями с агентами. Прямая почтовая рассылка является проверенным источником сделок: Уолтерс приобрел пять объектов недвижимости в 2025 году посредством рассылки открыток потенциальным продавцам — тактика, которая работает для мотивированных покупателей на любом рынке. Выплата полных комиссионных агентам создает повторные возможности: Уолтерс выплачивает агентам полную комиссию в размере 3% за каждую сделку, создавая репутацию, которая позволяет вам первым звонить при появлении нерыночных возможностей. Скорость и надежность имеют большее значение, чем переговоры о цене: агенты с мотивированными продавцами отдают предпочтение покупателям, которые могут закрыть сделку быстро и предсказуемо, даже если другой покупатель может заплатить больше после длительного процесса. Отказ является частью процесса: по оценкам Уолтерса, только одно из 10 его предложений принимается, а это означает, что этот подход требует настойчивости и последовательной работы с общественностью для заключения сделок.
Связанный: Покупатели сталкиваются с неожиданной возможностью после новых изменений на рынке недвижимости
