В преддверии 2026 года некоторые прогнозы по рынку жилья были осторожно оптимистичными. Не многие инвесторы в недвижимость ожидали значительного попутного ветра, но общее мнение было положительным по нескольким показателям. Война в Иране изменила эту точку зрения.
Это изменение было подробно описано в опросе инвесторов BiggerPockets за второй квартал 2026 года. Перспективный индекс Pulse, который измеряет ожидания инвесторов относительно жилищных условий в течение следующих 12 месяцев, упал со 150 в первом квартале до 112 во втором (шкала оценивает 100 как нейтральное значение). Согласно опросу, на этот спад сильно повлияла война и то, как ИИ может разрушить рынок труда.
В эксклюзивном интервью TheStreet директор по инвестициям BiggerPockets Дэйв Мейер подробно рассказал об этих результатах и объяснил, как, несмотря на снижение настроений среди инвесторов, этот рынок жилья на самом деле создает новые возможности для покупателей, особенно для тех, кто сосредоточен на максимизации того, что изменилось в их пользу.
«Поскольку цены умеренно снизятся, а арендная плата останется стабильной (вероятно, даже немного вырастет в течение следующих двух лет), перспективы денежного потока улучшатся», — сказал Мейер TheStreet. «Об этом мы, возможно, не говорили уже десять лет. И возможности для инвестирования с добавленной стоимостью сейчас сильны, как никогда».
Исследование BiggerPockets показывает, что настроения на рынке жилья изменились
В дополнение к текущим событиям, формирующим настроения на рынке жилья, основным фактором более широкого снижения стало снижение ожиданий по ставкам по ипотечным кредитам. Как отмечается в исследовании BiggerPockets, ставки по ипотечным кредитам выросли примерно на 0,4% с момента начала войны в Иране. Кроме того, индекс потребительских цен вырос почти на 0,9% в марте (по данным Бюро статистики труда США).
Согласно опросу, эти два фактора являются основными факторами перезагрузки ожиданий инвесторов. В результате многим инвесторам приходится переключить свое внимание со ставок по ипотечным кредитам на то, где фактически появятся возможности в 2026 году. Торговое кредитное плечо, поток сделок и снижение цен являются одними из наиболее значительных возможностей.
«Многие инвесторы в недвижимость уже четыре года подряд ждут снижения ставок по ипотечным кредитам», — сказал Мейер TheStreet. «Я пытался сказать людям, что этого не произойдет или что это вряд ли произойдет. И, честно говоря, в этом есть что-то положительное: люди просто принимают, что это новая реальность. Как только вы примете это, появятся возможности».
Мейер добавил: «Вам просто нужно начать формулировать это; вместо того, чтобы: «Эй, рынок поможет мне и подарит мне эти попутные ветры в виде более низких ставок по ипотечным кредитам», начните говорить: «Хорошо, реальность такова, что ставки по ипотечным кредитам остаются посередине. Что я могу сделать сегодня в таких условиях?»
Подробнее о рынке недвижимости и ставках по ипотеке:
Zillow прогнозирует изменения в ценах на жилье и на рынке жилья Американцы сталкиваются с неожиданными изменениями в покупке жилья после новостей в среду Эксперты посылают убедительный сигнал о падении ставок по ипотечным кредитам
Как отмечалось выше, эти возможности могут проявляться в форме денежного потока, потенциала добавленной стоимости и других выгод, которые всегда существуют при нормальных инвестиционных условиях, которые, по мнению Мейера, текущий рынок отражает более точно, чем можно предположить в некоторых заголовках.
Шаттерсток
Что покупатели могут извлечь из опроса BiggerPockets
Исследование Investor Pulse за второй квартал показывает реальное охлаждение ожиданий, но не указывает на то, что инвесторы стремятся к выходу. Исследование показало, что многие респонденты по-прежнему планируют сохранить или расширить свои портфели в 2026 году, они просто скорректировали свою деятельность. Для постоянных покупателей можно применить аналогичную логику.
Хотя условия уже не те, что были в начале 2020-х годов, они не лишили инвестиций в недвижимость возможности превзойти другие стратегии создания богатства.
«Я думаю, что условия, в которых мы находимся, не являются позитивными, но они не так уж далеки от нормального инвестиционного рынка», — сказал Мейер TheStreet. «То, что мы видели между 2013 и 2023 годами, я называю эрой Златовласки, потому что это была необычайно редкая, вероятно, уникальная возможность для инвесторов в недвижимость, где все было совершенно идеально».
Тем не менее, более медленная конкуренция, более продолжительное время на рынке, более мотивированные продавцы и новый акцент на фундаментальных показателях могут дать результаты, к которым стремятся инвесторы в недвижимость. Мейер подробно рассказал, как это будет выглядеть в 2026 году.
«Подумайте о вещах, которые вы можете контролировать, например, о движении денежных средств», — сказал он. «Подумайте о налоговых льготах и амортизации: все эти вещи по-прежнему приносят прибыль, которая, я думаю, в среднем будет выше, чем у S&P 500 в будущем, даже без повышения стоимости. И если вы получите оценку, отлично. Это дополнительный бонус ко всему, что вы уже делаете».
Мейер добавил: «Я также думаю, что это отличная защита от инфляции, которую мы начинаем видеть. Так что это также хорошая возможность защитить ваши деньги. И это основные идеи: хеджирование инфляции, выплата основной суммы долга, налоговые льготы, денежный поток. Это то, что всегда делало недвижимость сильной инвестицией, и она все еще присутствует на сегодняшнем рынке».
Ключевые выводы для покупателей жилья в 2026 году. Доверие инвесторов в течение следующих 12 месяцев резко упало – перспективный индекс Pulse от BiggerPockets упал со 150 в 1 квартале 2026 года до 112 во 2 квартале 2026 года – но многие инвесторы по-прежнему стремятся к расширению. Согласно исследованию, в прошлом квартале прогнозируется диапазон от 5,5% до 5,99%. Самая большая возможность изменилась: инвесторы рассматривают торговое кредитное плечо, поток сделок и снижение цен как самую большую возможность на 2026 год, а не снижение ставок по ипотечным кредитам. Дома, готовые к заселению, продаются по той же или более высокой цене, в то время как дома, нуждающиеся в ремонте, падают в цене, создавая более широкую прибыль для покупателей с добавленной стоимостью, желающих выполнить эту работу.
Связанный: Покупатели сталкиваются с неожиданной возможностью после новых изменений на рынке недвижимости
